Montréal-Nord,
le rendement locatif le plus élevé de l'île — pour l'investisseur à long terme.
Montréal-Nord est l’arrondissement qui offre les cap rates les plus élevés de l’île de Montréal en 2026 — entre 5,5% et 7,0% pour les plex — avec des prix d’entrée parmi les plus bas de la ville. Pour l’investisseur qui fait primer le rende…
Montréal-Nord — portrait du quartier
Montréal-Nord est l’arrondissement qui offre les cap rates les plus élevés de l’île de Montréal en 2026 — entre 5,5% et 7,0% pour les plex — avec des prix d’entrée parmi les plus bas de la ville. Pour l’investisseur qui fait primer le rendement locatif immédiat sur la transformation de quartier et qui a un horizon de 7 à 10 ans, c’est un marché asymétriquement attractif. L’appréciation de +43% sur 5 ans — la plus forte de son segment — confirme que la valeur y est progressivement reconnue.
Montréal-Nord est l’arrondissement le plus diversifié ethniquement de Montréal, avec plus de 80 nationalités représentées. La communauté haïtienne, l’une des plus importantes d’Amérique du Nord, est le pilier culturel du quartier et lui confère une identité riche et distinctive — fêtes, restaurants, épiceries, organismes communautaires. Cette diversité crée une demande locative permanente et multiculturelle qui réduit structurellement le risque de vacance pour les propriétaires de plex.
L’investissement infrastructurel municipal dans Montréal-Nord s’accélère : amélioration des parcs, réfection des rues, nouveaux espaces communautaires. Le projet de prolongement du REM ou d’amélioration des connexions vers le centre-ville est régulièrement dans le débat politique. Ces investissements publics, combinés à la pression démographique d’un arrondissement en croissance, soutiennent une appréciation progressive que les données confirment : +43% sur 5 ans, la plus forte du segment abordable de Montréal.
Données de marché 2026
494 500 $
31 jours
+40%
5,5 – 7,0%
Types de propriétés — prix médian par type
Micro-secteurs de Montréal-Nord
Chaque secteur de Montréal-Nord a ses caractéristiques distinctes en termes de prix, de style de vie et de rendement. Voici notre analyse détaillée par micro-marché :
Montréal-Nord Ouest
La partie la plus accessible en transport vers le centre-ville, à la limite d’Ahuntsic. Cap rates solides (5,5-6,5%), demande locative forte, légèrement plus cher que le reste mais le meilleur accès aux services de l’arrondissement voisin.
Montréal-Nord Centre
Cœur de l’arrondissement autour du boulevard Henri-Bourassa. Le secteur commercial principal, organismes communautaires, vie de quartier animée. Cap rates de 6,0-6,5%. Pour l’investisseur qui veut être là où la demande locative est la plus forte.
Marie-Clarac
Secteur résidentiel plus calme au nord de l’arrondissement. Familles établies, plex entretenus, cap rates maximaux (6,5-7,0%). L’option pour l’investisseur qui priorise le rendement sur l’accessibilité au centre-ville.
Montréal-Nord Est
Secteur à la limite avec Saint-Léonard et Anjou. En amélioration progressive, cap rates élevés, prix d’entrée les plus bas. Pour l’acheteur avec le budget le plus serré qui accepte un horizon de transformation plus long.
Vie de quartier
Commerces & culture haïtienne
- Boulevard Henri-Bourassa Est — artère principale
- Restaurants et épiceries haïtiens et caribéens
- Commerces multiculturels variés
- Marchés internationaux
- Services communautaires actifs
Transport
- Bus 49, 69, 170, 171 STM
- Accès métro Henri-Bourassa (ligne orange, 10-15 min)
- Accès A-25 et A-440
- Connexions vers Laval
- REM envisagé (long terme)
Parcs & espaces verts
- Parc Henri-Bourassa
- Parc Ovide-Clermont
- Parc Aimé-Léonard
- Berges de la rivière des Prairies (proche)
- Nombreux parcs de quartier
Services & communauté
- Écoles primaires et secondaires
- Cégep Marie-Victorin (proche)
- CLSC de Montréal-Nord
- Bibliothèque de Montréal-Nord
- Organismes communautaires multiculturels
Courtiers immobiliers à Montréal-Nord
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Questions clés — immobilier à Montréal-Nord
Montréal-Nord maximise les cap rates pour trois raisons structurelles : des prix d’acquisition parmi les plus bas de l’île (460 000 $ médian), une demande locative forte portée par une population multiculturelle et une communauté haïtienne établie, et des loyers de marché qui, bien que moins élevés que les quartiers centraux, sont proportionnellement plus hauts par rapport au prix d’achat. Cette mécanique produit des cap rates de 5,5-7,0% que les quartiers plus chers (même avec des loyers plus élevés) ne peuvent pas égaler.
L’appréciation de +43% à Montréal-Nord sur 5 ans est la plus forte du segment abordable de Montréal. Elle reflète un effet de rattrapage partiel — le quartier était structurellement sous-évalué par rapport à ses fondamentaux. Pour les 5 prochaines années, une appréciation de 25-35% est un scénario plausible, portée par les investissements municipaux continus, la pression démographique et l’amélioration progressive de la perception du quartier. Ce ne sera pas +43% mais ce sera solide.
Tout investissement comporte des risques. À Montréal-Nord, les risques spécifiques sont : turnover locatif légèrement plus élevé qu’ailleurs (gérable avec une bonne sélection de locataires), liquidité inférieure lors de la revente (délai de 38 jours vs 22 jours à Laval), et transformation plus lente que les quartiers en gentrification active. Les compensations : cap rates de 5,5-7,0%, prix d’entrée accessibles, et une appréciation de +43% sur 5 ans qui témoigne que le marché reconnaît progressivement la valeur.
FAQ — tout ce que vous devez savoir sur Montréal-Nord
Montréal-Nord est-il un quartier sûr pour investir ou y a-t-il trop de risques?
La réputation historique de Montréal-Nord comme quartier difficile appartient largement au passé. Les statistiques de criminalité ont baissé significativement, l’investissement municipal s’accélère, et la communauté haïtienne établie — très soudée et organisée — exerce une pression sociale positive sur la vie de quartier. Pour un investisseur, les risques principaux ne sont pas la sécurité mais la gestion (turnover locatif plus élevé que les quartiers centraux) et la liquidité (marché moins liquide que le Plateau ou Rosemont). Ces risques sont gérables et largement compensés par les cap rates de 5,5-7,0%.
Quel est l'impact de la communauté haïtienne sur le marché immobilier de Montréal-Nord?
La communauté haïtienne de Montréal-Nord — l’une des plus importantes d’Amérique du Nord — est un facteur de stabilité locative important. Cette communauté privilégie la location à long terme, est familiale (grands logements recherchés) et dispose d’un réseau social qui permet de recommander des logements. Les propriétaires de plex qui traitent leurs locataires avec respect bénéficient d’une fidélité locative supérieure à la moyenne montréalaise. C’est un avantage concret pour la gestion d’un investissement.
Un cap rate de 6-7% à Montréal-Nord est-il réaliste?
Oui, avec les bons plex et une gestion adéquate. Un triplex à 600 000 $ avec des loyers de marché de 1 100-1 300 $/mois par logement génère 39 600-46 800 $ de revenu brut annuel. Après taxes, assurances et entretien (sans hypothèque), le cap rate net se situe entre 5,5% et 6,5%. Pour un 4-plex ou plus, les économies d’échelle permettent d’atteindre 7% dans les meilleurs cas. Ces chiffres sont vérifiables sur les offres actuellement inscrites sur Centris.
Comment Montréal-Nord se compare-t-il à Mercier pour l'investissement en plex?
Les deux quartiers sont des choix défendables pour l’investisseur en plex, avec des nuances. Montréal-Nord : cap rates plus élevés (5,5-7,0% vs 5,0-6,5%), prix d’entrée légèrement inférieurs, mais marché moins liquide et transformation plus lente. Mercier : légèrement plus cher (490 000 $ vs 460 000 $), cap rates un peu inférieurs, mais meilleur accès au métro et transformation plus avancée. Le choix dépend de votre priorité : rendement maximal (Montréal-Nord) ou équilibre rendement-liquidité (Mercier).
Endurance accompagne-t-il les investisseurs à Montréal-Nord?
Oui. Nous accompagnons régulièrement des investisseurs qui ciblent Montréal-Nord pour son rendement locatif. Nos courtiers produisent une analyse de rendement détaillée (flux de trésorerie projeté, cap rate réel basé sur loyers du marché, coûts de financement actuels) avant tout achat. Pour une consultation gratuite, appelez le 514-418-1094.
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