Le marché résidentiel de l’île de Montréal a poursuivi son rééquilibrage en juillet 2026. L’Indice Tardif s’établit à 24,5 sur 100, en zone « acheteur léger » : les ventes reculent de 16,2 % sur un an, une fiche sur trois se retire du marché sans trouver preneur, mais les prix médians, eux, tiennent — et progressent même dans les trois grandes catégories. Un marché où l’acheteur reprend du pouvoir de négociation sans qu’on observe de correction de prix.

Le score du mois : 24,5/100, un marché d’acheteur léger

Méthodologie v2.1 — données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif. Chaque sous-score est borné entre 0 et 100.

La lecture est nuancée : avec 1 022 ventes pour 2 154 nouvelles inscriptions, le SNLR de 47,4 % décrit à lui seul un marché encore proche de l’équilibre. Ce sont les deux autres composantes qui font basculer le score. D’abord, 512 fiches ont expiré durant le mois : 33,4 % des inscriptions qui se sont conclues en juillet se sont conclues… sans vente, contre 25,0 % en juillet 2025. Ensuite, le volume de transactions recule de 16,2 % par rapport au même mois l’an dernier. Moins de ventes, plus de retraits : le rapport de force glisse vers l’acheteur.

Le marché par catégorie — Île de Montréal, juillet 2026

Médianes winsorisées 5/95. $/pi² : superficie habitable pour la copropriété, aire d’étage hors-sol pour les autres catégories. Les 13 ventes de multilogements de 5 logements et plus sont incluses dans le total de l’île (1 022) mais présentées à part des trois segments. Tous les segments ci-dessus reposent sur n ≥ 10 : fiabilité élevée.

Copropriété : le segment sous pression

C’est en copropriété que le rééquilibrage est le plus visible. Le volume passe de 628 ventes en juillet 2025 à 490 en juillet 2026 (−22 %), le délai de vente médian s’étire de 46 à 58 jours et, surtout, 349 fiches ont expiré durant le mois — un ratio d’expiration de 41,6 %, le plus élevé des trois catégories. Autrement dit, sur dix inscriptions de condos qui se sont dénouées en juillet, plus de quatre se sont retirées sans vendre. La médiane progresse pourtant légèrement, à 479 750 $ (+2,3 % sur un an) : les vendeurs qui concluent obtiennent 97,8 % de leur dernier prix demandé, mais ceux qui visent trop haut ne vendent tout simplement pas.

Unifamiliale : toujours ferme et rapide

La maison unifamiliale demeure la catégorie la plus solide de l’île. Avec 339 ventes, une médiane de 825 000 $ en hausse de 9,5 % sur un an, un délai médian de 47 jours et un ratio d’expiration de seulement 19,7 %, le segment reste nettement plus tendu que le reste du marché. La rareté du produit continue de soutenir les prix : les ventes se concluent en médiane à 7 % au-dessus de l’évaluation municipale.

Plex : patient, mais les prix montent

Les plex de 2 à 4 logements affichent 180 ventes, une médiane de 881 000 $ (+6,8 % sur un an) et un délai médian de 49 jours. Le ratio d’expiration de 25,9 % se situe entre les deux autres catégories. Le segment garde son profil habituel : un marché plus patient, où les transactions se négocient davantage (97,0 % du prix demandé), mais où la demande des investisseurs et des acheteurs-occupants soutient une progression des prix supérieure à celle de la copropriété.

Un marché à deux vitesses

Le contraste entre les segments est l’enseignement central de juillet 2026. D’un côté, l’unifamiliale reste un marché de vendeurs dans les faits : peu d’expirations, des délais courts, des prix en forte progression. De l’autre, la copropriété devient clairement un marché d’acheteurs : l’offre s’accumule, les délais s’allongent et près d’une fiche sur deux qui s’est dénouée en juillet s’est retirée sans vendre. Le score global de 24,5 est la moyenne de ces deux réalités — il ne faut pas le lire comme si toutes les catégories, ni tous les quartiers, vivaient le même marché.

Prix inscrit vs prix vendu : ce que révèle la négociation

Toutes catégories confondues, la médiane des prix d’inscription initiaux des propriétés vendues en juillet s’établit à 724 500 $, la médiane des derniers prix affichés à 700 000 $ et la médiane des prix vendus à 695 000 $. La vente type s’est conclue à 96,4 % du prix d’inscription initial, mais à 97,5 % du dernier prix affiché : l’écart entre ces deux ratios, c’est la baisse de prix consentie en cours de route. De fait, 30,8 % des propriétés vendues en juillet avaient réduit leur prix au moins une fois avant de trouver preneur (28,7 % en juillet 2025), avec une baisse médiane de 5,3 % lorsqu’il y a eu ajustement. La leçon est constante d’un mois à l’autre : le marché ne refuse pas de payer — il refuse de surpayer, et il attend que l’affichage rejoigne la valeur.

Délais de vente : 53 jours, mais la décision se prend en 35

Le délai médian entre l’inscription et la vente ferme atteint 53 jours à l’échelle de l’île, contre 46 jours en juillet 2025 — sept jours de plus en un an, cohérent avec la montée des expirations. Nuance importante : la médiane du délai jusqu’à la promesse d’achat acceptée n’est que de 35 jours. Autrement dit, une propriété bien positionnée trouve son acheteur en cinq semaines ; le reste du délai, c’est la réalisation des conditions. Les vendeurs qui ne reçoivent aucune offre sérieuse après 35 à 40 jours ont donc un signal clair : le marché a vu la propriété, et c’est le prix qui parle.

La surenchère n’a pas disparu — elle s’est concentrée

Même dans un marché à 24,5/100, 157 propriétés — 15,4 % des ventes du mois — se sont vendues au-dessus du dernier prix demandé (contre 21,9 % en juillet 2025). Et quand la surenchère se produit, elle demeure réelle : ces ventes se concluent en moyenne à 103,8 % du prix demandé (médiane 102,3 %), avec une pointe à 116,8 %. Fait à noter, c’est le plex qui surenchérit le plus souvent : 22,8 % des plex vendus ont dépassé leur prix demandé (moyenne de 103,8 % quand c’est le cas), contre 14,7 % en unifamiliale (moyenne 104,3 %) et 13,1 % en copropriété (moyenne 103,6 %). Le message aux acheteurs : un marché d’acheteur léger n’est pas un marché sans concurrence — les propriétés justement affichées attirent encore des offres multiples, pendant que les autres expirent.

Les secteurs les plus actifs de juillet 2026

Ventes fermes de juillet 2026 par arrondissement (n ≥ 10). Délai médian : de l’inscription à la vente ferme.

Le Sud-Ouest et Ville-Marie se partagent le titre de secteur le plus actif avec 77 ventes chacun — mais leurs profils diffèrent : 57 jours de délai médian dans le Sud-Ouest, 74 dans Ville-Marie, où l’offre de condos du centre-ville se digère lentement. Le segment le plus actif de l’île est la copropriété de Ville-Marie (72 ventes), devant celle du Sud-Ouest (60) et de Rosemont–La Petite-Patrie (41).

Le vrai point chaud du mois, c’est toutefois Rosemont–La Petite-Patrie : 73 ventes, un délai médian de 42 jours, 98,8 % du prix demandé obtenu — et 30,1 % des ventes conclues au-dessus du prix affiché, de loin le taux de surenchère le plus élevé des grands secteurs. À l’autre bout du spectre de vitesse, Dollard-des-Ormeaux (36 jours) et Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (39 jours) affichent les délais les plus courts de l’île, tandis que Ville-Marie (74 jours), Kirkland (74 jours), Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (70,5 jours) et Verdun (70 jours) ferment la marche.

Contexte macroéconomique

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet 2026, en se disant un peu plus optimiste sur l’économie canadienne, dont elle projette une croissance de 0,7 % en 2026. L’inflation a ralenti à 2,8 % en juin. Les meilleurs taux fixes 5 ans assurés se situent autour de 4,09 %. Pour le marché montréalais, ce contexte est neutre à légèrement favorable : le coût d’emprunt s’est stabilisé, mais il ne baisse plus assez vite pour relancer à lui seul un volume de ventes en recul.

Ce que ça veut dire concrètement

Vous vendez un condo. Le message des chiffres est sans ambiguïté : à 41,6 % d’expirations, le prix d’entrée fait toute la différence. Les condos vendus en juillet ont obtenu 97,8 % du dernier prix demandé — les vendeurs bien positionnés vendent, et vendent près de leur prix. Ceux qui testent le marché au-dessus de sa valeur rejoignent les 349 fiches expirées du mois. Une évaluation rigoureuse et un prix juste dès la mise en marché valent mieux que trois baisses de prix successives.

Vous cherchez une maison. Le rééquilibrage de l’île ne s’est pas encore rendu à l’unifamiliale : avec un ratio d’expiration de 19,7 % et une médiane en hausse de 9,5 % sur un an, le segment demeure compétitif. Le levier de l’acheteur y est réel mais limité ; il se joue sur la préparation — préapprobation solide, capacité d’agir vite — plus que sur la négociation agressive du prix.

Vous investissez dans un plex. Le marché des 2 à 4 logements offre le meilleur des deux mondes de juillet : plus de choix et de patience qu’en unifamiliale (25,9 % d’expirations, 49 jours de délai médian), mais des prix qui continuent de progresser (+6,8 % sur un an). Les vendeurs acceptent en médiane 97,0 % du prix demandé : il y a une marge de négociation, sans que le segment soit en solde.