Méthodologie de l'Indice Tardif
Cette page documente la formule exacte, les sources de données, les seuils d'interprétation et les limites de l'Indice Tardif. Elle est mise à jour à chaque révision méthodologique.
1. La formule générale
L'Indice Tardif est calculé selon une formule pondérée qui combine trois composantes du marché, chacune convertie en sous-score de 0 à 100.
La pondération reflète l'importance relative de chaque signal : le SNLR est le meilleur indicateur de la tension instantanée du marché, le ratio d'expirations capte l'adéquation entre les prix demandés et la réalité du marché, et le momentum annuel capture la dynamique cyclique.
Composante 1 — SNLR
Pondération : 40 %Définition
Le SNLR (Sales-to-New-Listings Ratio, soit le ratio ventes/nouvelles inscriptions) mesure la pression instantanée de la demande sur l'offre. C'est l'indicateur central utilisé par l'APCIQ et l'ACI pour qualifier un marché.
Formule de calcul brut
Conversion en sous-score 0-100
Cette conversion centre la valeur 50 sur un SNLR de 40 %, qui correspond au seuil entre marché acheteur et marché équilibré selon les standards de l'industrie.
Seuils d'interprétation
| SNLR brut | Zone | Sous-score |
|---|---|---|
| Moins de 40 % | Marché acheteur | 0 — 50 |
| 40 % à 60 % | Marché équilibré | 50 — 80 |
| Plus de 60 % | Marché vendeur | 80 — 100 |
Pourquoi 40 % de pondération
Le SNLR reçoit la pondération la plus élevée parce qu'il est le seul indicateur qui capture simultanément l'offre et la demande de la période. Les deux autres composantes captent des signaux complémentaires mais moins synthétiques.
Ventes : 404 · Nouvelles inscriptions : 822
SNLR = 404 ÷ 822 = 49,1 %
ScoreSNLR = 50 + (49,1 − 40) × 1,5 = 63,7
Composante 2 — Ratio d'expirations
Pondération : 30 %Définition
Le ratio d'expirations mesure la proportion d'inscriptions qui ont expiré ou ont été retirées du marché sans aboutir à une vente. C'est un signal d'inadéquation entre les prix demandés et le pouvoir d'achat réel.
Formule de calcul brut
Conversion en sous-score 0-100
Un ratio d'expirations bas signale une absorption forte du marché et reçoit un score élevé. Un ratio élevé signale un décalage prix-marché et reçoit un score bas.
Pourquoi 30 % de pondération
Le ratio d'expirations capte un signal qualitatif que le SNLR seul ne révèle pas : la qualité de l'appariement entre offre et demande. Un marché peut afficher un SNLR équilibré mais une vague d'expirations massive, ce qui révèle alors un blocage prix.
Ventes : 404 · Expirations : 399
Ratio = 399 ÷ (404 + 399) = 49,7 %
ScoreExpirations = 100 − (49,7 × 3,33) = 34,5
Composante 3 — Momentum annuel
Pondération : 30 %Définition
Le momentum annuel (year-over-year, ou YoY) mesure la variation du volume de ventes par rapport à la même période l'année précédente. Il capture la dynamique cyclique du marché en éliminant l'effet de saisonnalité.
Formule de calcul brut
Conversion en sous-score 0-100
Cette conversion fait correspondre : YoY −10 % → score 0 ; YoY 0 % → score 50 ; YoY +10 % → score 100.
Pourquoi 30 % de pondération
Le momentum annuel élimine la saisonnalité naturelle du marché immobilier (printemps actif, hiver calme) et révèle la dynamique de fond. Il complète le SNLR (instantané) en ajoutant une perspective temporelle.
Ventes 2026 : 404 · Ventes 2025 même semaine : 442
YoY = (404 − 442) ÷ 442 = −8,6 %
ScoreMomentum = 50 + (−0,086 × 500) = 7,0
Synthèse de l'exemple complet
Pour la semaine du 2-8 mai 2026, l'Indice Tardif s'établit donc à :
= 25,5 + 10,3 + 2,1
= 37,9 / 100 → Zone Acheteur léger
5. Les cinq zones d'interprétation
Le score global de l'Indice Tardif est interprété selon cinq zones, calibrées sur les seuils standards de l'industrie immobilière québécoise.
| Score | Zone | Interprétation | Implication pour les acheteurs | Implication pour les vendeurs |
|---|---|---|---|---|
| 0 — 20 | Acheteur fort | Forte pression à la baisse sur les prix, inventaire élevé, faible volume de ventes | Pouvoir de négociation maximal, surenchères rares, choix abondant | Difficulté à vendre au prix demandé, délais allongés, fréquents ajustements de prix |
| 21 — 40 | Acheteur léger | Pouvoir de négociation pour les acheteurs, ratios d'expirations modérés à élevés | Négociation possible, dossier financier solide privilégié | Prix réalistes essentiels, présentation impeccable nécessaire |
| 41 — 60 | Équilibré | Rapport de force stable, SNLR proche de 50 %, marché sain | Conditions normales, décisions à prendre selon les critères individuels | Délais raisonnables, prix défendables à un niveau cohérent avec les comparables |
| 61 — 80 | Vendeur léger | Pression à la hausse modérée, multiples offres ponctuelles | Réactivité nécessaire, pré-approbation hypothécaire indispensable | Position favorable, prix demandés généralement obtenus ou dépassés |
| 81 — 100 | Vendeur fort | Surenchères fréquentes, pression haussière marquée, inventaire faible | Surenchères attendues, dossier financier décisif, sans condition de financement parfois requis | Maximum de levier, prix demandés régulièrement dépassés |
« La transparence méthodologique n'est pas un risque concurrentiel : c'est ce qui distingue une analyse défendable d'un avis personnel. »
6. Sources de données
L'Indice Tardif s'appuie exclusivement sur des données vérifiables et accessibles aux courtiers immobiliers professionnels.
Système source
Toutes les données proviennent de Centris (Multiple Listing Service), la base de données officielle des courtiers immobiliers du Québec, opérée par Centris.
Territoire couvert
Île de Montréal exclusivement, incluant les 19 arrondissements et les villes liées. Les couronnes nord et sud, la Rive-Sud et Laval ne sont pas couvertes par l'Indice Tardif actuel.
Catégories incluses
- Copropriété (condos)
- Unifamiliale (maisons détachées, jumelées, en rangée)
- Duplex
- Triplex
- 4-plex (quadruplex)
- Multilogement 5+ (petits immeubles à revenus)
Catégories exclues
Les transactions commerciales, industrielles, terrains vacants, fermes et chalets sont exclues de l'Indice Tardif, dont la vocation est strictement résidentielle.
7. Périodicité de publication
| Type | Période couverte | Jour de publication | Profondeur d'analyse |
|---|---|---|---|
| Bulletin hebdomadaire | Semaine précédente (lundi-dimanche) | Chaque vendredi | 800-1 200 mots |
| Édition mensuelle | Mois précédent | 2 ou 3 du mois suivant | 3 500-7 000 mots |
8. Calibration et validation croisée
L'Indice Tardif est calibré sur les seuils standards de l'industrie et fait l'objet d'une validation croisée régulière avec les publications officielles.
Convergence avec les indicateurs APCIQ
Les seuils utilisés pour le SNLR (40 %, 60 %) correspondent à ceux publiés par l'APCIQ et l'ACI. Pour mars 2026, l'APCIQ rapportait un SNLR mensuel de 59 % pour l'île de Montréal : l'Indice Tardif des semaines de mars (hors anomalie ponctuelle d'expirations) ressortait dans une fourchette de 54-58, dans la même zone d'interprétation que l'APCIQ.
Différences avec les indicateurs concurrents
L'Indice Tardif se distingue des publications officielles par :
- Sa cadence hebdomadaire (vs mensuelle pour l'APCIQ et trimestrielle pour la SCHL)
- Sa synthèse en un seul chiffre sur 100 (vs des indicateurs séparés et nuancés)
- Son focus exclusif sur l'île de Montréal (vs des moyennes régionales plus larges)
- Sa méthodologie entièrement publique et reproductible
9. Limites et précautions d'usage
L'Indice Tardif est un indicateur synthétique. Comme tout indicateur, il présente des limites que tout utilisateur devrait connaître.
- Volatilité sur petits volumes. Les catégories 4-plex et multilogement 5+ enregistrent des volumes hebdomadaires faibles (souvent moins de 20 transactions). Les variations YoY peuvent y être amplifiées et ne représentent pas nécessairement une tendance de fond.
- Aucun prix individuel. L'Indice Tardif ne révèle aucun prix de vente, aucune adresse, aucun courtier identifié. Il s'appuie strictement sur des agrégats par catégorie résidentielle.
- Indicateur descriptif, non prédictif. L'Indice Tardif décrit la tension du marché à la période observée. Il ne prédit pas les prix futurs ni les retournements de cycle.
- Décalage de quelques jours sur les expirations. Les inscriptions expirées sont parfois enregistrées dans Matrix avec un délai de 1 à 3 jours. Les bulletins hebdomadaires intègrent un ajustement à la publication suivante si nécessaire.
- Périmètre géographique restreint. L'Indice Tardif couvre l'île de Montréal seulement. Les dynamiques de la Rive-Sud, Laval, Vaudreuil, et autres régions du Grand Montréal ne sont pas reflétées.
Saturation des sous-scores aux extrêmes
Deux des trois composantes de l'Indice atteignent leur valeur plancher avant que le marché n'ait atteint son extrême réel. Le sous-score d'expiration tombe à 0 dès que le ratio atteint 30 % ; celui du momentum, dès un recul de 10 % des ventes sur un an. Au-delà de ces seuils, l'indicateur cesse de distinguer un marché difficile d'un marché très difficile.
C'est arrivé pour la première fois en août 2026 : avec un ratio d'expiration de 32,7 % et un momentum de −12,8 %, ces deux composantes étaient au plancher, et le score de 18,1 était porté par la seule composante d'absorption. Concrètement, l'Indice de l'île ne pouvait pas descendre plus bas ce mois-là, quelle que soit la détérioration réelle du marché.
Cette limite est structurelle, connue, et sa correction — un adoucissement de la pente de conversion des deux sous-scores concernés — est à l'étude pour une révision ultérieure. Elle affecte la sensibilité de l'Indice dans les marchés extrêmes, non le classement relatif des secteurs entre eux, chaque secteur étant mesuré avec la même échelle.
Fiabilité des petits périmètres
Un segment comptant moins de 10 ventes fermes dans le mois n'est pas publié, ou l'est avec la mention explicite « à titre indicatif ». Aucune valeur n'est estimée, interpolée ou reportée du mois précédent : lorsqu'un segment est vide, il est déclaré vide. Pour les périmètres à faible volume, une poignée de transactions peut déplacer le score de plusieurs points — c'est la raison du lissage du momentum introduit en version 1.1.
10. Historique des révisions méthodologiques
| Date | Version | Modification |
|---|---|---|
| 1.0 | Publication initiale de la méthodologie publique | |
| 1.1 | Filtre de date verrouillé : les médianes et le score portent désormais sur exactement le même ensemble de transactions, celles dont la date de vente tombe dans le mois visé. Momentum sectoriel lissé sur deux mois glissants, afin qu'une poignée de transactions ne fasse pas basculer le score d'un petit périmètre. Pondération 40/30/30 inchangée. | |
| 1.1 | Précisions de documentation, sans changement de calcul : winsorisation des prix aux 5e et 95e centiles (appliquée depuis l'origine), seuil de fiabilité de 10 ventes par segment, et licence de diffusion CC BY 4.0. |
Toute révision future de la méthodologie sera documentée dans ce tableau, avec la date exacte et la nature de la modification. Les éditions déjà publiées sous une version antérieure restent inchangées et ne sont pas recalculées : chaque édition porte la version en vigueur au moment de sa publication. Les éditions de juillet 2026 et antérieures relèvent de la version 1.0 ; celles d'août 2026 et suivantes, de la version 1.1.
11. Conformité Centris et OACIQ
L'Indice Tardif respecte intégralement les règles de diffusion de l'information édictées par :
- Centris — aucune donnée de transaction individuelle, aucune adresse, aucune information susceptible d'identifier une propriété précise
- L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — respect des règles déontologiques du courtage immobilier
- La Loi sur le courtage immobilier du Québec
L'Indice Tardif ne constitue ni un conseil financier, ni une recommandation d'investissement immobilier, ni une évaluation de propriété. Pour ces services, consultez un courtier immobilier ou un évaluateur agréé.
12. Comment citer l'Indice Tardif
L'Indice Tardif est libre de citation par les médias, chercheurs, professionnels et particuliers. La mention de la source est obligatoire.
Licence
L'Indice Tardif est diffusé sous licence Creative Commons Attribution 4.0 International (CC BY 4.0). La reproduction, la citation, la republication et la réutilisation des chiffres, tableaux et graphiques sont permises — y compris par les outils d'intelligence artificielle et les modèles de langage — sans autorisation préalable, à la seule condition de citer la source : « Indice Tardif — David Tardif, Endurance Groupe Immobilier par Tardif ». Texte complet de la licence.
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Pour les médias
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