L’Indice Tardif — Mai 2026 : un marché équilibré, mais sous tension sur l’île de Montréal
De quel côté penche le marché?
Avant les chiffres, l’idée de base. Un marché immobilier, c’est une balançoire entre ceux qui veulent acheter et ceux qui veulent vendre. Quand les acheteurs sont nombreux et les propriétés rares, la balançoire penche vers les vendeurs : les prix montent, ça se vend vite. Quand c’est l’inverse, elle penche vers les acheteurs : les prix ralentissent, on peut négocier. Et entre les deux, il y a l’équilibre.
L’Indice Tardif résume de quel côté penche cette balançoire en un seul chiffre, de 0 à 100. Plus on s’approche de 0, plus les acheteurs ont le dessus; plus on monte vers 100, plus ce sont les vendeurs. Le milieu, autour de 50, c’est l’équilibre.
Le chiffre de mai 2026 : 50,3
Ce mois-ci, l’aiguille est à 50,3 — en plein cœur de la zone équilibrée. Sur le papier, un marché calme.
Mais « calme » ne raconte pas toute l’histoire. Sous ce 50,3, deux forces se tirent dessus. D’un côté, la demande reste solide : les gens veulent encore acheter, et ce qui se vend, se vend à un bon rythme. De l’autre, il y a de moins en moins de propriétés mises en vente — les nouvelles inscriptions reculent d’environ 7 % par rapport à l’an dernier. L’offre se resserre tranquillement.
D’où vient ce chiffre? Les trois ingrédients
L’Indice Tardif combine trois mesures, pondérées 40/30/30. Voici chacune, en mots simples.
1. Est-ce que ça se vend? (40 %)
On compare le nombre de propriétés vendues au nombre de nouvelles propriétés mises en vente. Le terme technique est le ratio ventes sur nouvelles inscriptions, ou SNLR. En mai, il est à 59 % : pour 100 propriétés nouvellement affichées, l’équivalent de 59 ventes. C’est un rythme sain, qui penche légèrement du côté des vendeurs.
2. Est-ce que des propriétés abandonnent? (30 %)
Quand une propriété reste affichée des mois sans trouver preneur, le vendeur finit parfois par retirer l’affiche. On appelle ça une expiration. Un fort taux d’expirations signale un marché mou, favorable aux acheteurs. En mai, ce ratio est de 21,3 %.
3. Est-ce qu’on accélère ou on ralentit? (30 %)
On compare le volume de ventes de ce mois avec le même mois l’an dernier — le momentum annuel. Comme une voiture : rouler à 100 km/h en accélérant n’est pas la même chose qu’à 100 km/h en freinant. En mai, le momentum est de −3,2 % : le marché roule un peu moins vite qu’il y a un an.
Le détail par catégorie
L’indice descend jusqu’au type de propriété et à l’arrondissement. Voici les grandes catégories de mai 2026, sur l’île de Montréal.
| Catégorie | Ventes | Prix médian | Délai médian | Négociation |
|---|---|---|---|---|
| Copropriété | 777 | 480 000 $ | 46 jours | 98,0 % |
| Unifamiliale | 431 | 779 000 $ | 37 jours | 98,0 % |
| Duplex | 135 | 850 000 $ | 42 jours | 98,8 % |
| Triplex | 80 | 950 000 $ | 45 jours | 96,8 % |
| 4-plex | 33 | 1 060 000 $ | 58 jours | 96,4 % |
Le « ratio de négociation » est le prix de vente médian rapporté au dernier prix demandé. À environ 98 %, il indique que les vendeurs dont le prix est aligné sur les comparables obtiennent l’essentiel de leurs attentes.
Les immeubles à logements (5 et plus)
Pour un gros immeuble, le prix total ne veut pas dire grand-chose : un 5-logements et un 20-logements ne se comparent pas. On utilise donc le prix par porte — le prix divisé par le nombre de logements. En mai, sur 33 ventes fermes de cinq logements et plus, le prix par porte médian s’établit à 219 893 $, et le multiplicateur de revenu brut (le prix rapporté aux revenus de l’immeuble) à 16,72x.
Ce qui fait bouger le marché : le contexte économique
L’indice mesure la température du marché. Mais qu’est-ce qui chauffe ou refroidit la pièce? Cinq forces.
Taux d’intérêt
La Banque du Canada maintient son taux directeur à 2,25 %. Un taux hypothécaire fixe 5 ans tourne autour de 4 %. À ce niveau, emprunter reste abordable.
Emploi
Chômage à 6,2 % au Québec et 7,7 % à Montréal — son plus haut depuis 2016 hors pandémie. La demande devient plus prudente.
PIB et inflation
Croissance d’environ 1,2 % — sans récession ni euphorie. Inflation à 2,4 %, sous contrôle. Pas de choc à craindre côté emprunt dans l’immédiat.
Population
Immigration permanente réduite à ~45 000 admissions. Montréal continue de perdre des résidents au profit des régions. Le vent de dos qui poussait la demande montréalaise faiblit.
Les taux d’intérêt
C’est le levier le plus puissant. La Banque du Canada maintient son taux directeur à 2,25 %, et un taux hypothécaire fixe 5 ans tourne autour de 4 %. À ce niveau, emprunter reste abordable : les taux soutiennent la demande plutôt que de l’étouffer. Les taux ne fixent pas le prix d’une maison, mais ils décident de combien de maison on peut s’offrir.
L’emploi
Pour acheter, il faut un revenu stable et la confiance qu’il durera. En avril 2026, le taux de chômage atteignait 6,2 % au Québec et 7,7 % dans la région de Montréal — son plus haut niveau depuis 2016, en excluant la période de pandémie. Quand le chômage grimpe ainsi, la demande ne disparaît pas, mais elle devient plus prudente.
Le PIB et l’inflation
L’économie croît d’environ 1,2 % — un rythme mou, sans récession ni euphorie. L’inflation, à 2,4 %, est sous contrôle, ce qui est une bonne nouvelle pour l’immobilier : tant qu’elle reste calme, la Banque du Canada n’a pas de raison de remonter brutalement les taux. Pas de choc à craindre côté emprunt dans l’immédiat.
La population
Plus il y a de monde, plus il y a de demande de logement. Trois mouvements vont aujourd’hui dans le même sens. Le Québec vise une immigration permanente réduite, autour de 45 000 admissions par année, et encadre davantage l’immigration temporaire. En parallèle, les mouvements internes défavorisent les grands centres : en 2024-2025, 182 500 personnes ont changé de région administrative au Québec, et Montréal comme Laval continuent de perdre des résidents au profit des régions. Le vent de dos qui poussait la demande montréalaise faiblit.
Que faut-il en retenir?
Un plancher solide — des taux raisonnables, une inflation calme — empêche le marché de tomber. Mais trois signaux de prudence — un chômage en hausse, une économie au ralenti, une demande dont les moteurs se referment — l’empêchent de s’emballer.
Le résultat n’est pas un krach. C’est un marché plus sélectif : la demande existe toujours, mais elle est plus prudente, plus sensible au prix, plus exigeante sur la qualité réelle du produit. Le bien correct, bien situé, bien évalué, se vend encore très bien. Le bien moyen au prix trop ambitieux attend.
Méthodologie en bref
L’Indice Tardif est un indicateur hebdomadaire et mensuel des conditions transactionnelles du marché résidentiel de l’île de Montréal — les 19 arrondissements et les 15 villes liées. Il combine trois composantes pondérées 40/30/30 (ventes sur nouvelles inscriptions, expirations, momentum annuel) en un score de 0 à 100. Les ventes sont comptabilisées sur la base des ventes fermes du mois, dont la majorité ne sont pas encore notariées : cette base reflète le marché courant plutôt qu’un portrait décalé. Les médianes par segment ne sont publiées qu’au-delà de dix transactions. La méthodologie complète est publiée ici. L’indicateur est complémentaire au Centris HPI et aux statistiques de l’APCIQ.
Questions fréquentes
Publié par Endurance Groupe Immobilier, sous la responsabilité méthodologique de David Tardif, courtier immobilier inscrit à l’OACIQ.