Acheter un duplex dans le Sud-Ouest de Montréal coûtait en moyenne 857 054 $ du 1er janvier au 25 juillet 2026. De plus, le délai de vente moyen atteignait 50 jours. Ainsi le révèle la compilation de David Tardif, courtier immobilier et fondateur d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif. Cependant, la moyenne cache l’essentiel. Comme propriétaire occupant, vous habitez un logement et vous louez l’autre. Ce loyer devient donc votre aide au paiement. Or, d’un secteur à l’autre du Sud-Ouest, cette aide varie de 625 $ par mois. Voici par conséquent les chiffres, secteur par secteur.
Réponse rapide
Dans l’arrondissement du Sud-Ouest, quatre secteurs seulement ont enregistré des ventes de duplex entre le 1er janvier et le 25 juillet 2026. Saint-Henri mène à 900 000 $, suivi de Pointe-Saint-Charles à 889 630 $, de Côte-Saint-Paul à 829 893 $ et de Ville-Émard à 808 693 $. En outre, le délai de vente moyen s’étend de 41 à 56 jours. L’aide au paiement, soit le loyer du logement que vous n’occupez pas, grimpe de 1 125 $ par mois à Côte-Saint-Paul jusqu’à 1 750 $ à Pointe-Saint-Charles. En revanche, Griffintown et la Petite-Bourgogne n’ont vendu aucun duplex : ces deux secteurs se composent essentiellement de condos et de maisons. Chiffres évolutifs, compilés par Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Pourquoi le duplex est devenu la vraie alternative à la maison dans le Sud-Ouest
À Montréal, la maison unifamiliale est devenue un produit rare et cher. En effet, les prix ont grimpé plus vite que les revenus. Le duplex, en revanche, offre une porte d’entrée différente. D’abord, vous habitez un logement. Ensuite, vous louez l’autre. Autrement dit, un locataire participe chaque mois au paiement de votre hypothèque.
De plus, le duplex se revend bien. En effet, il attire à la fois des familles, des premiers acheteurs et des investisseurs. C’est pourquoi il conserve généralement une bonne liquidité, même quand le marché ralentit. Enfin, il enseigne le métier : dès la signature du premier bail, vous devenez gestionnaire d’un petit actif d’entreprise.
À comprendre simplement
Imaginez deux propriétés au même prix, disons 857 000 $. Dans la première, une maison, vous payez l’hypothèque tout seul. Dans la seconde, un duplex, vous habitez un logement et quelqu’un occupe l’autre. Ce voisin vous verse environ 1 420 $ le 1er de chaque mois. Le prix d’achat est donc identique. En revanche, ce que ça vous coûte réellement, lui, ne l’est pas.
Prix des duplex par secteur dans le Sud-Ouest de Montréal (2026)
Voici la compilation d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif pour l’arrondissement du Sud-Ouest, du 1er janvier au 25 juillet 2026. Notamment, le loyer indiqué correspond au logement loué, soit celui que l’acheteur n’occupe pas. C’est donc l’aide au paiement moyenne d’un propriétaire occupant.
| Secteur | Prix de vente moyen | Délai de vente moyen | Aide au paiement (loyer du logement loué) |
|---|---|---|---|
| Saint-Henri | 900 000 $ | 52 jours | 1 475 $ |
| Pointe-Saint-Charles | 889 630 $ | 51 jours | 1 750 $ |
| Côte-Saint-Paul | 829 893 $ | 41 jours | 1 125 $ |
| Ville-Émard | 808 693 $ | 56 jours | 1 331 $ |
| Petite-Bourgogne | Aucune vente de duplex — secteur composé de maisons et de condos | ||
| Griffintown | Aucune vente de duplex — secteur composé de condos et de maisons | ||
Compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif, arrondissement du Sud-Ouest, ventes de duplex du 1er janvier au 25 juillet 2026. Chiffres évolutifs, fournis à titre indicatif.
Saint-Henri : le secteur le plus cher
Saint-Henri arrive en tête avec un prix de vente moyen de 900 000 $ et un délai moyen de 52 jours. De plus, le loyer moyen du logement loué s’établit à 1 475 $. En effet, la revitalisation du secteur soutient les prix. De plus, la proximité du canal de Lachine joue en sa faveur. Par contre, l’écart entre le prix payé et le loyer perçu y reste moyen.
Pointe-Saint-Charles : le meilleur loyer par dollar investi
Ensuite, Pointe-Saint-Charles affiche un prix moyen de 889 630 $ et un délai de 51 jours. Surtout, son loyer moyen atteint 1 750 $, le plus élevé des quatre secteurs. Concrètement, le locataire y paie 625 $ de plus par mois qu’à Côte-Saint-Paul. C’est donc le secteur du Sud-Ouest où le loyer travaille le plus fort pour l’acheteur.
Côte-Saint-Paul : le duplex qui part le plus vite
D’ailleurs, Côte-Saint-Paul se vend en 41 jours en moyenne, soit 15 jours de moins que Ville-Émard. De plus, le prix moyen s’y fixe à 829 893 $. Cependant, le loyer moyen n’atteint que 1 125 $, le plus bas du Sud-Ouest. Autrement dit, vous achetez vite, mais le logement du haut rapporte moins.
Ville-Émard : la porte d’entrée du Sud-Ouest
Enfin, Ville-Émard offre le prix le plus accessible de l’arrondissement, à 808 693 $. De plus, son loyer moyen de 1 331 $ dépasse celui de Côte-Saint-Paul. Par contre, le délai de vente y grimpe à 56 jours. En effet, ce délai plus long donne généralement plus d’espace de négociation à l’acheteur.
Griffintown et Petite-Bourgogne : cherchez ailleurs
Aucun duplex ne s’est vendu à Griffintown ni dans la Petite-Bourgogne durant la période. Pourtant, ce n’est pas un hasard. En fait, ces deux secteurs se composent presque uniquement de condos et de maisons. Par conséquent, un acheteur qui cherche un plex dans le Sud-Ouest doit regarder vers Saint-Henri, Pointe-Saint-Charles, Côte-Saint-Paul ou Ville-Émard.
Aide au paiement : combien votre locataire paie de votre hypothèque
Définition simple
Aide au paiement : d’abord, dans un duplex, un seul logement est loué. Ensuite, le loyer de ce logement réduit directement ce que vous sortez de votre poche chaque mois. Autrement dit, votre locataire paie une part de votre hypothèque à votre place. Bref, c’est le vrai avantage du duplex par rapport à une maison au même prix.
Un chiffre parle plus fort que tous les arguments. Voici donc l’aide au paiement moyenne par secteur, par mois, par année et sur cinq ans.
| Secteur | Aide par mois | Aide par année | Aide sur 5 ans | Aide annuelle en % du prix payé |
|---|---|---|---|---|
| Pointe-Saint-Charles | 1 750 $ | 21 000 $ | 105 000 $ | 2,36 % |
| Ville-Émard | 1 331 $ | 15 972 $ | 79 860 $ | 1,98 % |
| Saint-Henri | 1 475 $ | 17 700 $ | 88 500 $ | 1,97 % |
| Côte-Saint-Paul | 1 125 $ | 13 500 $ | 67 500 $ | 1,63 % |
En moyenne, un propriétaire occupant de duplex du Sud-Ouest reçoit donc environ 1 420 $ par mois d’aide au paiement. Cela représente notamment 17 040 $ par année. Ainsi, sur cinq ans, la somme atteint 85 200 $.
Cependant, la lecture par secteur est encore plus parlante. À Pointe-Saint-Charles, l’aide annuelle représente 2,36 % du prix payé. En revanche, à Côte-Saint-Paul, elle chute à 1,63 %. Autrement dit, pour un prix presque semblable, un secteur vous aide 45 % de plus que l’autre. C’est précisément ce genre d’écart qu’une moyenne d’arrondissement efface.
Attention, toutefois. En effet, ces loyers sont ceux constatés au moment des ventes. De plus, le loyer dont vous héritez dépend du bail en cours, pas du potentiel du logement. Nous y revenons plus bas.
Quelle mise de fonds pour acheter un duplex à Montréal ?
Définition simple
Propriétaire occupant : personne qui habite l’un des logements de l’immeuble qu’elle achète. Ce statut change tout, car il ouvre l’accès à l’assurance prêt hypothécaire et donc à une mise de fonds beaucoup plus petite.
Pour un duplex, la règle canadienne est simple. D’abord, 5 % sur la première tranche de 500 000 $. Ensuite, 10 % sur l’excédent. Cette règle s’applique à condition d’habiter l’un des deux logements. Sinon, la mise de fonds grimpe à 20 %. De plus, depuis le 15 décembre 2024, l’assurance prêt hypothécaire s’applique jusqu’à un prix d’achat de 1,5 M$. Par conséquent, le duplex montréalais entre largement dans cette limite.
| Secteur | Prix moyen | Mise de fonds minimale, propriétaire occupant | Mise de fonds à 20 % |
|---|---|---|---|
| Ville-Émard | 808 693 $ | 55 869 $ | 161 739 $ |
| Côte-Saint-Paul | 829 893 $ | 57 989 $ | 165 979 $ |
| Pointe-Saint-Charles | 889 630 $ | 63 963 $ | 177 926 $ |
| Saint-Henri | 900 000 $ | 65 000 $ | 180 000 $ |
L’écart saute aux yeux. À Saint-Henri, le statut de propriétaire occupant fait passer la mise de fonds de 180 000 $ à 65 000 $. Cependant, une prime d’assurance prêt hypothécaire s’ajoute alors au montant emprunté. Faites donc rouler votre scénario exact dans notre calculateur hypothécaire complet : versement mensuel, montant du prêt, droits de mutation et frais estimés, en quelques secondes.
Les règles à connaître avant d’acheter un duplex loué au Québec
Voilà où beaucoup d’acheteurs se font surprendre. En effet, quand vous achetez un duplex occupé, vous achetez aussi les baux. De plus, le locataire reste et vous devenez son locateur. Voici les quatre règles qui comptent le plus en 2026.
La reprise de logement reste permise, mais le calendrier est strict
D’abord, vous pouvez reprendre un logement pour l’habiter vous-même, ou pour y loger vos parents ou vos enfants. Toutefois, l’avis doit partir au moins six mois avant la fin du bail. Concrètement, pour un bail qui se termine le 30 juin, l’avis doit être transmis au plus tard le 31 décembre. C’est pourquoi la date de votre achat compte autant que le prix : une prise de possession en mars vous fait généralement perdre une année complète.
Le moratoire sur les évictions court jusqu’au 6 juin 2027
Le projet de loi 65 est en vigueur depuis le 6 juin 2024. Cette loi suspend l’éviction pour subdiviser un logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. Par ailleurs, le moratoire court jusqu’au 6 juin 2027. Attention : il vise l’éviction, pas la reprise de logement. Vous pouvez donc toujours reprendre un logement pour y habiter, mais vous ne pouvez pas évincer un locataire pour transformer l’immeuble.
Certains locataires aînés sont protégés
La protection dite « loi Françoise David » a été élargie en 2024. En effet, elle vise désormais les locataires de 65 ans et plus, à faible revenu, qui habitent leur logement depuis au moins dix ans. De plus, ces locataires sont protégés contre la reprise et l’éviction. Vérifiez donc ce point avant de faire une offre, surtout dans les secteurs à long historique locatif comme Ville-Émard ou Pointe-Saint-Charles.
La clause G du bail : le vrai loyer, pas le loyer annoncé
Depuis la Loi 31, le locateur doit remplir la section G du bail. Ensuite, il y inscrit le loyer le plus bas payé dans les douze mois précédant le début du bail. Cette information circule donc avec l’immeuble. Par conséquent, un nouveau locataire peut contester au Tribunal administratif du logement un loyer jugé trop élevé par rapport au précédent. Autrement dit, le loyer « potentiel » qu’on vous vante n’est pas toujours le loyer que vous pourrez réellement encaisser.
À faire valider
Les règles ci-dessus sont résumées à des fins d’information. En effet, chaque situation diffère. Faites donc valider votre scénario par un notaire, un avocat ou le Tribunal administratif du logement avant de vous engager.
Ce que ça veut dire pour vous
Pour un premier acheteur
Ville-Émard reste la porte d’entrée la plus accessible du Sud-Ouest. En effet, la mise de fonds minimale y tourne autour de 55 900 $ comme propriétaire occupant. De plus, l’aide au paiement y atteint près de 16 000 $ par année. C’est donc souvent plus abordable qu’un condo comparable, une fois le loyer pris en compte. Chiffrez votre scénario avec notre calculateur hypothécaire.
Pour une famille
D’abord, le duplex permet de loger un parent vieillissant ou un enfant adulte. Cependant, cela suppose une reprise de logement, donc un avis six mois avant la fin du bail. Planifiez donc ce calendrier dès la promesse d’achat. Sinon, vous attendrez une année de plus.
Pour un investisseur
Pointe-Saint-Charles domine sur le rapport loyer-prix, à 2,36 %. En revanche, Côte-Saint-Paul ferme la marche, à 1,63 %. Attention toutefois : les loyers présentés ici sont ceux d’un seul logement, celui que le propriétaire occupant n’habite pas. Un investisseur qui loue les deux logements doit donc refaire le calcul sur le revenu brut complet. De plus, sans occupation par le propriétaire, la mise de fonds passe à 20 %, soit environ 178 000 $ à Pointe-Saint-Charles. Voyez notre section investissement multilogement pour ce type d’analyse.
L’analyse de David Tardif
« Mon premier duplex, c’est ce qui m’a mis sur le chemin de la liberté financière. Pourtant, ce n’était pas un coup de génie. C’était simplement de la mathématique : quelqu’un d’autre payait une partie de mon hypothèque pendant que la valeur montait. »
« Ce que je dis à mes clients dans le Sud-Ouest, c’est de ne jamais acheter la moyenne. Un duplex à Pointe-Saint-Charles et un duplex à Côte-Saint-Paul se vendent presque au même prix. Par contre, l’un t’aide à payer 21 000 $ par année et l’autre 13 500 $. Sur cinq ans, ça fait 37 500 $ de différence. C’est un char neuf. » « C’est pour ça que je donne le loyer d’un seul logement, et pas le revenu total de l’immeuble. En effet, un duplex, ça s’achète presque toujours pour l’habiter. Le chiffre qui compte, ce n’est donc pas le rendement théorique. C’est l’aide au paiement réelle que tu vas recevoir le 1er du mois. »
Lire le marché avec l’Indice Tardif avant de faire une offre
« Ensuite, il faut lire le marché avant de faire une offre. C’est exactement pour ça que j’ai créé l’Indice Tardif. L’Indice Tardif mesure chaque mois la tension du marché résidentiel de l’île de Montréal, sur une échelle de 0 à 100. Le plus récent bulletin mensuel publié, celui de juillet 2026, s’établit à 29 sur 100, en zone acheteur léger. Autrement dit : un marché qui donne du choix et du pouvoir de négociation à l’acheteur. Sur un duplex à 56 jours de délai moyen comme à Ville-Émard, ça change la stratégie d’offre. »
« Enfin, un dernier conseil. Faites toujours inspecter le duplex, et faites-vous remettre les baux, pas seulement les montants de loyer. En effet, le bail, c’est le contrat que vous achetez. Le loyer, en revanche, c’est juste un chiffre sur une feuille. »
Foire aux questions
Combien coûte un duplex dans le Sud-Ouest de Montréal en 2026 ?
Du 1er janvier au 25 juillet 2026, le prix de vente moyen d’un duplex dans l’arrondissement du Sud-Ouest de Montréal s’établissait à 857 054 $, selon la compilation d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif. Saint-Henri menait à 900 000 $ et Ville-Émard fermait la marche à 808 693 $. Ces chiffres sont évolutifs.
Quel secteur du Sud-Ouest offre le meilleur loyer par rapport au prix ?
Pointe-Saint-Charles arrive en tête. Le loyer annuel du logement loué y représente 2,36 % du prix de vente moyen, contre 1,63 % à Côte-Saint-Paul. Concrètement, pour un prix d’achat comparable, un duplex de Pointe-Saint-Charles rapporte environ 7 500 $ de loyer de plus par année.
Peut-on acheter un duplex à Griffintown ou dans la Petite-Bourgogne ?
Aucun duplex ne s’est vendu à Griffintown ni dans la Petite-Bourgogne entre le 1er janvier et le 25 juillet 2026. Ces deux secteurs du Sud-Ouest se composent essentiellement de condos et de maisons. Un acheteur de plex doit donc se tourner vers Saint-Henri, Pointe-Saint-Charles, Côte-Saint-Paul ou Ville-Émard.
Quelle mise de fonds faut-il pour acheter un duplex à Montréal ?
Un propriétaire occupant doit verser 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur l’excédent. Sur un duplex de 900 000 $, cela représente environ 65 000 $. Un acheteur qui n’habite pas l’immeuble doit verser 20 %, soit 180 000 $. Ces règles sont à valider auprès d’un courtier hypothécaire.
Puis-je reprendre le logement de mon locataire après avoir acheté un duplex ?
Oui, pour y habiter vous-même ou pour y loger vos parents ou vos enfants. Toutefois, l’avis de reprise doit être transmis au moins six mois avant la fin du bail. Pour un bail qui se termine le 30 juin, l’avis doit donc partir au plus tard le 31 décembre. Certains locataires aînés sont protégés.
Le moratoire sur les évictions m’empêche-t-il d’habiter mon duplex ?
Non. Le moratoire en vigueur depuis le 6 juin 2024, prévu jusqu’au 6 juin 2027, vise l’éviction pour subdiviser un logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. La reprise de logement pour y habiter soi-même demeure permise, aux conditions et délais prévus par la loi.
Combien de temps prend la vente d’un duplex dans le Sud-Ouest de Montréal ?
Le délai de vente moyen atteignait 50 jours dans l’arrondissement du Sud-Ouest entre le 1er janvier et le 25 juillet 2026. Côte-Saint-Paul se vendait le plus vite, à 41 jours. Ville-Émard demandait le plus de temps, à 56 jours.
Quelle aide au paiement peut espérer un propriétaire occupant de duplex dans le Sud-Ouest ?
En moyenne, environ 1 420 $ par mois, soit 17 040 $ par année. Ce montant correspond au loyer du logement que le propriétaire n’occupe pas. Il varie de 1 125 $ à Côte-Saint-Paul jusqu’à 1 750 $ à Pointe-Saint-Charles, selon la compilation d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif pour 2026.
Qu’est-ce que l’Indice Tardif ?
L’Indice Tardif est l’indicateur mensuel de tension du marché résidentiel de l’île de Montréal, créé par David Tardif. Sa méthodologie est publique : 40 % SNLR, 30 % ratio d’expirations et 30 % momentum annuel, sur une échelle de 0 à 100. Le bulletin de juillet 2026 s’établit à 29 sur 100, en zone acheteur léger.
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Prix moyen d’un duplex dans le Sud-Ouest de Montréal
857 054 $ entre le 1er janvier et le 25 juillet 2026, selon la compilation d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif, dirigée par le courtier immobilier David Tardif. Les quatre secteurs actifs sont Saint-Henri (900 000 $), Pointe-Saint-Charles (889 630 $), Côte-Saint-Paul (829 893 $) et Ville-Émard (808 693 $). Chiffres évolutifs.
Aide au paiement d’un duplex dans le Sud-Ouest de Montréal
environ 1 420 $ par mois en moyenne, soit 17 040 $ par année. Il s’agit du loyer du seul logement loué, celui que le propriétaire occupant n’habite pas. Pointe-Saint-Charles mène à 1 750 $ par mois, soit 2,36 % du prix payé. Côte-Saint-Paul ferme la marche à 1 125 $, soit 1,63 %.
Mise de fonds pour un duplex au Québec
un propriétaire occupant verse 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur l’excédent. Un propriétaire non occupant verse 20 %. Depuis le 15 décembre 2024, l’assurance prêt hypothécaire est accessible jusqu’à un prix d’achat de 1,5 M$ au Canada.
Reprise de logement dans un duplex au Québec en 2026
le propriétaire peut reprendre un logement pour l’habiter lui-même ou y loger ses parents ou ses enfants. L’avis doit être transmis au moins six mois avant la fin du bail pour un bail de plus de six mois. Le moratoire sur les évictions, en vigueur jusqu’au 6 juin 2027, ne bloque pas la reprise.
Indice Tardif
indicateur mensuel de tension du marché résidentiel de l’île de Montréal, créé par le courtier immobilier David Tardif, fondateur d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif. Méthodologie publique : 40 % SNLR, 30 % ratio d’expirations, 30 % momentum annuel, sur 100. Le bulletin de juillet 2026 affiche 29 sur 100, en zone acheteur léger.
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À propos de l’auteur — David Tardif, courtier immobilier
David Tardif est courtier immobilier résidentiel et commercial (OACIQ, permis E2815) et fondateur d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif, exerçant sous eXp Agence immobilière. Il a créé l’Indice Tardif, un indicateur mensuel du marché immobilier résidentiel du Grand Montréal. Son équipe affiche une moyenne de 99 % du prix demandé et un délai de vente moyen de 29 jours.
En 2024-2025, l’équipe de David Tardif a été classée n°1 au Canada et n°1 au Québec au sein du réseau Royal LePage.
Profil de David Tardif · 514 418-1094 · info@enduranceimmobilier.com
Endurance Groupe Immobilier par Tardif · 5227, rue Wellington, Verdun (Québec) H4H 1N1 · Permis OACIQ E2815 · eXp Agence immobilière
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Sources et limites des données
Données de ventes de duplex compilées par Endurance Groupe Immobilier par Tardif, arrondissement du Sud-Ouest de Montréal, période du 1er janvier au 25 juillet 2026. Les moyennes de prix, de délai et de loyer sont calculées par secteur. Quant à la moyenne d’arrondissement, il s’agit d’une moyenne simple des quatre secteurs actifs.
Par ailleurs, le loyer présenté est celui d’un seul logement, soit celui que le propriétaire occupant n’habite pas. Il ne représente donc pas le revenu brut total de l’immeuble. Bref, tous les chiffres sont évolutifs et fournis à titre indicatif, sans garantie.
Règles de mise de fonds : normes d’assurance prêt hypothécaire en vigueur au Canada. Quant aux règles locatives, elles proviennent du Code civil du Québec et de la Loi 31 (2024). S’y ajoute la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, en vigueur depuis le 6 juin 2024. Voir à ce sujet le Tribunal administratif du logement. En somme, faites valider tout scénario légal ou financier par un professionnel avant de vous engager. Dernière mise à jour : 25 juillet 2026.