L’Indice Tardif de juillet 2026 place l’île de Montréal à 24,5 sur 100 — un marché d’acheteur léger. Mais un score d’île cache cinq marchés très différents. En croisant les scores sectoriels de juillet avec les tendances de valeur — les variations de prix sur 12 mois de nos compilations Centris, validées par le baromètre du marché résidentiel de l’APCIQ (T2 2026) — voici les cinq secteurs où un acheteur combine le meilleur rapport de force et le meilleur potentiel de plus-value, avec le type de propriété à viser dans chacun.

En vidéo : où acheter à Montréal en ce moment ? (1 min 24)

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David Tardif résume ce palmarès en 84 secondes. Voir sur YouTube.

La méthode : rapport de force × potentiel de plus-value

Un bon achat repose sur deux jambes. La première : le rapport de force, mesuré par l’Indice Tardif sectoriel (40 % absorption ventes/nouvelles inscriptions, 30 % ratio d’expiration, 30 % momentum des ventes sur un an) — plus le score est bas, plus l’acheteur a la main. La seconde : le potentiel de plus-value, lu dans les variations de prix médians sur 12 mois de nos compilations Centris de juillet, mises en regard du baromètre du marché résidentiel de l’APCIQ pour le 2^e trimestre 2026.

Ce que dit le baromètre à l’échelle de la région métropolitaine : l’unifamiliale à 645 000 $ (+3 % sur un an), le plex à 874 000 $ (+5 %) et la copropriété à 430 000 $ (+1 %), avec une offre en hausse de 14 %. Traduction : les valeurs montent encore dans l’unifamiliale et le plex, pendant que la copropriété se rééquilibre — exactement la hiérarchie qu’on retrouve sur l’île en juillet (+9,5 % unifamiliale, +6,8 % plex, +2,3 % copropriété). C’est cette convergence de deux sources indépendantes qui donne confiance dans le classement qui suit.

Ventes fermes de juillet 2026 (toutes conditions réalisées dans Centris, notariées ou non). Prix médians de copropriété sauf Le Sud-Ouest (plex, 10 ventes — à la limite du seuil de fiabilité). « — » : variation non publiée faute d’échantillon suffisant. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif ; tendances régionales : baromètre APCIQ T2 2026.

1. Ville-Marie — la copropriété, en position de force

Le fait. Le centre-ville affiche en juillet le score sectoriel le plus bas jamais mesuré ce mois-ci sur l’île : 8,0 sur 100. Seulement 77 ventes fermes pour 385 nouvelles inscriptions (absorption de 20,0 %), et 130 fiches expirées sans preneur — 62,8 % du volume de ventes. La copropriété s’y vend à 478 000 $ en médiane (+2,6 % sur un an), à 649 $ le pied carré, en 73 jours.

La lecture experte. C’est la combinaison la plus rare du marché : un levier de négociation maximal sur des prix qui ne baissent pas. Le vendeur de Ville-Marie qui a vu expirer sa fiche une première fois écoute les offres ; l’acheteur discipliné peut négocier le prix, les inclusions et les délais. Et à 649 $/pi², le centre-ville se paie nettement moins cher que l’Île-des-Sœurs voisine (719 $/pi²) — un écart de valeur qui n’a pas vocation à durer quand les taux redescendent et que les tours se remplissent. Acheter au centre-ville en 2026, c’est acheter l’escompte du corridor.

2. Hochelaga-Maisonneuve — la copropriété, au creux de la vague

Le fait. Dans Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (score sectoriel 17,4/100), la copropriété d’Hochelaga-Maisonneuve se négocie à 429 500 $ en médiane — un repli de 11,4 % sur un an. La surenchère y est tombée à 4,3 % des ventes, contre 22,5 % à l’été 2025. Et pourtant, ce qui se vend part vite : 36,5 jours en moyenne.

La lecture experte. C’est le profil classique de la fenêtre contrarienne : un quartier en transformation dont les prix respirent après deux années de course, pendant que le voisin immédiat — Rosemont, point chaud de l’île avec 30,1 % des ventes conclues au-dessus du prix demandé — continue de déborder. Quand un secteur à 30 % de surenchères jouxte un secteur repricé de 11 %, l’histoire des quartiers montréalais suggère rarement que l’écart s’élargit. L’acheteur qui entre à 429 500 $ achète le rattrapage.

3. Mercier — la copropriété, le meilleur prix d’entrée qui monte déjà

Le fait. Toujours dans MHM, la copropriété de Mercier se vend à 374 500 $ en médiane — le prix d’entrée le plus bas de ce palmarès — et sa valeur progresse déjà : +2,7 % sur un an. Fait notable : 22,2 % des ventes du sous-secteur se sont conclues au-dessus du prix demandé en juillet.

La lecture experte. Mercier n’offre pas le même levier de négociation qu’un Ville-Marie — un cinquième des ventes en surenchère, c’est un marché où les bonnes inscriptions se disputent. On y achète pour une autre raison : c’est la dernière médiane sous 400 000 $ du corridor est, à quelques stations de métro du centre, dans la trajectoire de gentrification qui a déjà traversé Rosemont puis Hochelaga. Ici, la thèse n’est pas le rabais : c’est le point de départ le plus bas de la courbe.

4. Le Sud-Ouest — le plex, la bonne catégorie au bon prix

Le fait. Le plex est la catégorie qui prend le plus de valeur après l’unifamiliale : +6,8 % sur un an sur l’île (médiane 881 000 $), +5 % dans la région métropolitaine selon le baromètre APCIQ — qui note que ce segment continue de favoriser les vendeurs. Or dans Le Sud-Ouest (score sectoriel 23,8/100), les 10 plex vendus en juillet affichent une médiane de 762 500 $ — environ 13 % sous la médiane d’île de la catégorie.

La lecture experte. Échantillon à la limite du seuil de fiabilité, on le dit clairement. Mais la logique tient : Pointe-Saint-Charles, Saint-Henri et Ville-Émard offrent encore des plex sous la barre des 800 000 $, à distance de marche du canal et de la ligne verte, dans un secteur dont la copropriété se dispute déjà (surenchères à 105,1 % en moyenne). Acheter la catégorie montante dans le secteur où elle se paie le moins cher : c’est l’arbitrage le plus propre du mois pour qui veut loger un revenu locatif dans son achat.

5. Le corridor de la ligne verte — la copropriété près du métro

Le fait. Pris comme un seul marché, le corridor de la ligne verte (sans l’Île-des-Sœurs, qui n’est pas desservie) score 14,0 sur 100 en juillet : 225 ventes fermes pour 748 nouvelles inscriptions — à peine 3 inscriptions sur 10 trouvent preneur — et près d’une fiche sur deux expirée par rapport au volume de ventes (49,4 %).

La lecture experte. Chaque station de métro change le marché, mais le rapport de force, lui, traverse tout le corridor. Pour l’acheteur flexible sur le quartier mais ferme sur l’accès au métro, c’est le luxe rare de 2026 : comparer Angrignon, Charlevoix, Frontenac et Honoré-Beaugrand en même temps, faire jouer les secteurs les uns contre les autres, et laisser les 512 fiches expirées de l’île travailler pour soi. La proximité du métro reste l’un des facteurs de valeur les plus durables de Montréal — on achète le corridor pendant qu’il est en zone d’acheteur fort.

Et le vent de dos : des taux qui redescendent

Contexte macro de ce palmarès : taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % depuis le 15 juillet, hypothèque 5 ans assurée autour de 4,09 %, inflation à 2,8 %. Un marché d’acheteur avec des taux en baisse, c’est une fenêtre — pas un état permanent. Le momentum de l’Île-des-Sœurs (−3,8 % seulement, le meilleur de l’île) montre déjà à quoi ressemble un secteur qui repart. Si vous pensez plutôt à vendre, la lecture inverse est ici : les 5 secteurs où les vendeurs gardent la main.