Au Québec, partager la maison lors d’une séparation se fait en trois temps. D’abord, on établit la valeur marchande réelle avec un professionnel. Ensuite, on calcule la valeur nette : la valeur moins l’hypothèque et les frais de vente. Enfin, on choisit. Soit on vend et on partage le produit. Soit on rachète la part de l’autre à un seul nom. Un partage « équitable » suppose deux réflexes. Partir d’une valeur neutre, pas d’un prix affiché. Et savoir si vous étiez mariés ou conjoints de fait, car la loi diffère.
La première question à régler : mariés ou conjoints de fait ?
C’est la question la plus importante. Au Québec, la loi traite les deux situations différemment. Êtes-vous mariés ou unis civilement ? Alors la résidence familiale fait partie du patrimoine familial. Sa valeur nette se partage en parts égales. Cela vaut même si un seul nom est sur le titre. On partage la valeur en argent, sans forcément diviser la propriété.
Êtes-vous conjoints de fait ? Les règles sont très différentes. Il n’y a pas de partage automatique. En principe, le propriétaire est celui dont le nom est sur le titre. Si les deux noms y figurent, vous êtes copropriétaires « en indivision ». C’est souvent du 50/50. Une nouveauté existe depuis le 30 juin 2025 : le régime d’union parentale. Il protège les conjoints de fait ayant un enfant né après cette date.
Deux leviers sont souvent méconnus. Pour les couples mariés, il y a la déclaration de résidence familiale. Inscrite au Registre foncier, elle bloque une vente sans le consentement des deux. Pour les conjoints de fait, « nul n’est tenu de rester dans l’indivision ». Si votre ex refuse de vendre, un tribunal peut ordonner la vente. Ces questions de droit se règlent avec un notaire ou un avocat. Le courtier, lui, établit la valeur.
Racheter la part de l’autre : comment ça fonctionne
Racheter la part de l’autre, c’est devenir seul propriétaire. On verse à son ex la valeur de sa portion. En général, on refinance l’hypothèque à son seul nom. La démarche compte trois étapes. Un : établir la valeur marchande à partir des ventes comparables. Deux : calculer l’équité, soit la valeur moins l’hypothèque. Trois : refinancer à un seul nom pour libérer l’autre. Le blocage le plus fréquent ? Il faut qualifier seul, souvent avec un seul revenu. Une évaluation neutre gratuite est le meilleur point de départ.
Le piège n° 1 : partager sur le net, pas sur le prix affiché
Pour fixer un prix de rachat, on regarde les ventes récentes sur Centris. Supposons des maisons semblables vendues autour de 400 000 $. On pourrait croire que la valeur à partager est de 400 000 $. C’est une erreur. Ces prix incluaient une commission de courtage. Celui qui garde la maison devra la payer un jour, en vendant. Il faut donc en tenir compte tout de suite. On partage alors sur la valeur nette. Voici l’écart, avec des chiffres illustratifs. La commission, elle, reste négociable.
| Élément | Calcul naïf (brut) | Calcul équitable (net) |
|---|---|---|
| Valeur marchande | 400 000 $ | 400 000 $ |
| − Commission de vente future (~5 % + taxes) | — (oubliée) | − 23 000 $ |
| − Solde hypothécaire | − 250 000 $ | − 250 000 $ |
| = Équité à partager | 150 000 $ | 127 000 $ |
| Part de chacun (÷ 2) | 75 000 $ | 63 500 $ |
La différence atteint 11 500 $. C’est ce que la personne qui rachète aurait payé en trop. Pour creuser le sujet, voyez notre article Qui paie la commission du courtier au Québec ?
Les frais à ne jamais oublier
Racheter suppose souvent de « briser » l’hypothèque. On la remet ensuite à un seul nom. Trois frais passent souvent sous le radar. D’abord, la pénalité de rupture hypothécaire. À taux fixe, c’est le plus élevé entre trois mois d’intérêts et l’IRD. À taux variable, c’est en général trois mois d’intérêts. Ensuite viennent les frais de notaire, pour modifier les titres. Enfin, deux règles fiscales. La taxe de bienvenue est souvent exonérée entre ex-conjoints, sous conditions. Et la vente d’une résidence principale est en général non imposable. Pour un plex ou un chalet, une portion peut l’être. Validez ce point avec un comptable.
Vendre ou racheter : par où commencer
Ne foncez pas chez le notaire ou à la banque sans chiffres. Commencez par une évaluation express en ligne. Elle donne une base de discussion neutre, sans engagement. Quand vous serez prêts, planifiez l’évaluation complète en personne. Ce document rigoureux sert de base à l’entente. Autre piste utile : la médiation familiale. Au Québec, les couples avec enfant à charge ont droit à des heures subventionnées. Le ministère de la Justice les paie. C’est un bon moyen d’éviter le tribunal.
L’avis de David Tardif
Dans une séparation, le pire ennemi d’un partage juste, c’est le flou. Tant qu’on ignore la vraie valeur nette, chacun imagine un chiffre qui l’arrange. Mon rôle, comme courtier, c’est de ramener un chiffre neutre. Je m’appuie sur les ventes comparables réelles et sur mes données, l’Indice Tardif. Évaluez sur le net. Tenez compte de la pénalité et des frais. Et confiez la question des droits à un notaire ou un avocat. Entre un couple marié et des conjoints de fait, ce n’est pas la même game.
Foire aux questions
Est-ce que la maison se partage toujours moitié-moitié au Québec ?
Pas automatiquement. Un couple marié ou uni civilement partage en parts égales la valeur nette de la résidence familiale. Cela vaut même si un seul nom est sur le titre. Pour des conjoints de fait, il n’y a pas de partage automatique. Le propriétaire est celui dont le nom est sur l’acte.
Pourquoi partager sur la valeur nette et non sur le prix affiché ?
Parce que le prix affiché ignore les frais de vente : commission, notaire, pénalité. Sur une maison de 400 000 $, oublier une commission d’environ 23 000 $ fausse le partage. L’écart peut dépasser 10 000 $, au détriment d’une seule personne.
Faut-il payer la taxe de bienvenue entre ex-conjoints ?
Souvent non. Les transferts entre ex-conjoints sont fréquemment exonérés. Les couples mariés doivent en général transférer avant le jugement de divorce. Les conjoints de fait doivent avoir cohabité au moins 12 mois. Le transfert doit se faire dans les 12 mois suivant la séparation.
La vente de la maison à la séparation est-elle imposable ?
La vente d’une résidence principale est en général non imposable. L’exemption pour résidence principale s’applique, si elle est bien désignée. Pour un plex ou un chalet, une portion peut être imposable. Consultez un comptable.
Qu’est-ce qu’une déclaration de résidence familiale ?
C’est une inscription au Registre foncier. Un conjoint marié ou uni civilement peut la faire sur la résidence familiale. Tant qu’elle est en vigueur, l’autre ne peut ni vendre ni hypothéquer sans consentement. Elle ne s’applique pas aux conjoints de fait.
Que faire si mon ex refuse de vendre la maison ?
Vous êtes souvent copropriétaires en indivision, surtout comme conjoints de fait. Or, « nul n’est tenu de rester dans l’indivision ». Vous pouvez donc demander le partage. À défaut d’entente, un tribunal peut ordonner la vente sous contrôle de justice.
Vaut-il mieux vendre la maison ou racheter la part de l’autre ?
Ça dépend de vos finances et de vos objectifs. Vendre simplifie tout et transforme la maison en argent. Racheter offre de la stabilité, surtout avec des enfants. Mais il faut qualifier seul au refinancement et absorber les frais.
Avant de prendre une décision demandez une évaluation express
À propos de l’auteur — David Tardif
Courtier immobilier résidentiel et commercial (OACIQ, permis E2815), fondateur d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif et créateur de l’Indice Tardif. Plus de 20 ans d’expérience, équipe primée #1 au Canada (Royal LePage 2024-2025), 375+ avis Google 4,9/5. En savoir plus sur David. Note : cet article informe et ne remplace pas un avis juridique ou fiscal.