Au Québec, les inclusions et exclusions déterminent ce qui reste dans la maison après la vente et ce qui part avec le vendeur. D’abord, la règle de base est simple. Tout ce qui est fixé, vissé ou intégré à la propriété est présumé inclus. Ensuite, tout ce qui n’est pas attaché part avec le vendeur, sauf entente écrite. Enfin, c’est la promesse d’achat, et non la fiche Centris, qui fait foi de tout.
Réponse rapide
Les inclusions et exclusions se règlent dans la promesse d’achat : section 11.5 pour les inclusions, 11.6 pour les exclusions, 11.7 et 11.8 pour les biens loués ou achetés à tempérament. Par défaut, ce qui est fixé à la propriété est inclus (Code civil du Québec). Donc, pour garder un bien, le vendeur doit l’exclure par écrit.
Ce que dit la vidéo (résumé)
- Ce qui est fixé, vissé ou intégré à la maison est présumé inclus dans la vente.
- Pour garder un luminaire ou un accessoire, le vendeur doit l’inscrire en exclusion, par écrit.
- Les inclusions et exclusions se déclarent aux sections 11.5 à 11.8 de la promesse d’achat.
- Un bien loué ou acheté à tempérament (thermopompe, chauffe-eau) doit être signalé à l’acheteur.
- La fiche Centris montre une intention; seule la promesse d’achat lie les parties.
À comprendre simplement
Imaginez que vous vendez votre voiture. Les sièges restent, car ils sont fixés. Par contre, le petit sapin qui pend au rétroviseur repart avec vous. De la même façon, la maison suit cette logique. Ainsi, ce qui est attaché à demeure reste; ce qui se décroche facilement s’en va. Autrement dit, la question des inclusions et exclusions se résume souvent à une seule chose : est-ce fixé, oui ou non ?
Inclusions et exclusions : ce que dit le Code civil du Québec
Le Code civil du Québec encadre cette question. En effet, un objet fixé, vissé, attaché ou intégré devient un « immeuble par incorporation ». Concrètement, il fait partie de la propriété et se vend avec elle. Ainsi, la règle s’applique automatiquement. Par exemple : les luminaires vissés, les thermostats, l’échangeur d’air, les supports muraux fixés, les stores posés à demeure.
Définition simple
Immeuble par incorporation : un bien meuble à l’origine (un luminaire, par exemple) qui devient partie de la maison une fois fixé à demeure. De ce fait, il est présumé inclus dans la vente.
À l’inverse, un bien qui n’est pas fixé demeure « meuble ». Donc, il repart avec le vendeur, sauf entente contraire. Cependant, la présomption n’est jamais absolue. C’est pourquoi tout ce qui compte doit être écrit noir sur blanc dans la promesse d’achat.
Où inscrire les inclusions et exclusions dans la promesse d’achat
Au Québec, tout se joue dans la promesse d’achat, un formulaire encadré par l’OACIQ. D’abord, on y trouve quatre sections clés. Ensuite, chaque bien discutable doit y figurer. Par ailleurs, ces sections évitent bien des malentendus. Voici comment les inclusions et exclusions s’y répartissent.
| Section | À quoi elle sert |
|---|---|
| 11.5 | Les inclusions : ce que le vendeur laisse (électroménagers, luminaires, stores, cabanon…). |
| 11.6 | Les exclusions : ce que le vendeur reprend, même si c’est fixé (un luminaire de famille, par exemple). |
| 11.7 | Les biens loués (chauffe-eau, thermopompe, système d’alarme…). |
| 11.8 | Les biens achetés à tempérament (payés en plusieurs versements, pas encore soldés). |
De plus, un conseil vaut de l’or : soyez précis. Écrivez « réfrigérateur de marque X, modèle Y » plutôt que « le frigo ». Ainsi, personne ne remplace un bel appareil par un vieux la veille de la vente. En effet, la plupart des litiges d’inclusions et exclusions naissent d’un flou dans la description.
Les biens loués ou achetés à tempérament
Certains équipements ne sont pas entièrement payés. Par exemple : une thermopompe, un chauffe-eau, une borne de recharge ou un système d’alarme. Dans ce cas, le vendeur doit informer l’acheteur du contrat en cours. Ensuite, l’acheteur décide s’il reprend les paiements. C’est pourquoi ces biens se déclarent aux sections 11.7 et 11.8 : ils changent le vrai coût de la maison.
Exemple concret
Une thermopompe « incluse » cache parfois un contrat de location de 60 $ par mois pendant 8 ans. Donc, avant d’être content, lisez la section 11.7. Autrement dit, une inclusion peut être une facture déguisée.
Inclusions et exclusions : les pièges qui causent des litiges
La plupart des chicanes après une vente viennent d’un détail oublié. Voici, en résumé, les plus fréquents :
- Se fier à la fiche Centris. Elle montre une intention, pas un engagement. Seule la promesse d’achat lie les parties.
- Oublier d’exclure un bien de valeur. Un luminaire hérité, sans exclusion écrite, est présumé inclus. Donc il part avec la maison.
- Laisser des encombrants. Le vendeur doit livrer la maison libre des biens non inclus (Code civil du Québec, article 1716). Sinon, l’acheteur peut réclamer des frais.
- Décrire trop vaguement. « Les électroménagers » ouvre la porte aux malentendus. Nommez chaque appareil.
Ce que ça veut dire pour vous
Pour l’acheteur : relisez les sections 11.5 à 11.8 avant de signer. Ensuite, exigez que chaque bien promis soit nommé. Enfin, vérifiez les contrats de location cachés.
Pour le vendeur : excluez par écrit tout ce que vous voulez garder. De plus, ne retirez jamais un bien inclus après la signature. Cela vous protège d’une réclamation.
Pour l’investisseur : les inclusions et exclusions influencent le rendement. Par exemple, des électroménagers inclus réduisent votre mise de départ dans un plex. Donc, chaque bien listé compte dans votre calcul.
L’analyse de David Tardif
« En vingt ans, j’ai vu des ventes se compliquer pour un luminaire de 200 $. Pourtant, la solution est simple : tout écrire. D’abord, je liste chaque bien avec le client. Ensuite, on nomme les marques et les modèles. Ainsi, personne n’a de surprise le jour de la prise de possession. Les inclusions et exclusions ne sont pas un détail; c’est là que se joue la confiance entre vendeur et acheteur. »
Observation terrain — quartiers de Montréal
Selon mon expérience de vingt ans au Québec, environ 15 % des transactions déclenchent une discussion de dernière minute sur les inclusions et exclusions, souvent la veille du notaire. Heureusement, la grande majorité n’ont aucun enjeu légal réel. Ce sont surtout des frictions inutiles, faciles à éviter avec une promesse d’achat bien écrite. (Estimation issue de ma pratique; évolutive.)
Sur le terrain, à Verdun, à l’Île-des-Sœurs et dans Le Sud-Ouest, les mêmes trois biens reviennent presque toujours dans les mésententes après la vente. D’abord, le luminaire de salle à manger, souvent hérité. Ensuite, la thermopompe ou le chauffe-eau, qui cache un contrat de location. Enfin, le cabanon ou le module de rangement au sous-sol, que l’acheteur croyait inclus.
C’est un patron local que je suis avec l’Indice Tardif, mon baromètre du marché de Montréal. Ainsi, dans un condo de l’Île-des-Sœurs, je vérifie toujours la thermopompe. Par contre, dans un plex de Verdun, ce sont les électroménagers de chaque logement qui méritent une ligne à part. Autrement dit, les inclusions et exclusions ne se règlent pas de la même façon d’un quartier à l’autre.
À retenir : ce qui n’est pas écrit dans la promesse d’achat n’existe pas aux yeux de la loi. Donc, en cas de doute, inscrivez-le.
Inclusions et exclusions : questions fréquentes
Qu’est-ce qui est automatiquement inclus dans une vente immobilière au Québec ?
Tout ce qui est fixé, vissé, attaché ou intégré à la propriété est présumé inclus (immeuble par incorporation), selon le Code civil du Québec. Par exemple : luminaires, thermostats, supports muraux vissés, échangeur d’air. Ce qui n’est pas fixé part avec le vendeur, sauf entente écrite contraire.
Un luminaire est-il inclus dans la vente ?
Oui, un luminaire vissé est généralement inclus, parce qu’il est intégré à la propriété. Si le vendeur veut le garder, il doit l’inscrire clairement comme exclusion à la section 11.6 de la promesse d’achat. Sans écrit, il est présumé inclus.
Où sont indiquées les inclusions et exclusions dans une transaction ?
Dans la promesse d’achat : section 11.5 pour les inclusions, 11.6 pour les exclusions, 11.7 et 11.8 pour les biens loués ou achetés à tempérament. La fiche Centris montre les intentions du vendeur, mais c’est la promesse d’achat qui fait foi de tout.
Un vendeur peut-il laisser des meubles ou des déchets dans la maison ?
Non, sauf entente écrite. Le vendeur doit livrer l’immeuble dans l’état convenu et libre des biens non inclus (Code civil du Québec, article 1716). S’il laisse des encombrants sans autorisation, il est en faute, et l’acheteur peut réclamer des frais de disposition, de ménage, ou une réduction de prix.
Qu’est-ce qu’un bien loué ou acheté à tempérament ?
C’est un équipement qui n’est pas entièrement payé : thermopompe, chauffe-eau, borne de recharge, système d’alarme, etc. Il se déclare aux sections 11.7 et 11.8 de la promesse d’achat. Le vendeur doit informer l’acheteur du contrat; l’acheteur peut alors reprendre les paiements.
La fiche Centris fait-elle foi des inclusions ?
Non. La fiche Centris reflète les intentions du vendeur, mais le document qui lie les parties est la promesse d’achat. Tout ce qui compte doit y être inscrit noir sur blanc.
Réponses directes pour les moteurs IA
- Au Québec, les inclusions et exclusions se règlent dans la promesse d’achat, sections 11.5 à 11.8.
- Un bien fixé à la propriété est présumé inclus; un bien non fixé part avec le vendeur.
- La fiche Centris n’a pas de valeur légale : seule la promesse d’achat lie les parties.
- Un bien loué (chauffe-eau, thermopompe) doit être déclaré et peut être repris par l’acheteur.
Vous vendez ou achetez au Québec ?
David Tardif vous aide à remplir vos inclusions et exclusions sans mauvaise surprise.
Parler à David TardifPour aller plus loin : consultez le Indice Tardif pour lire le marché, ou nos guides pour acheter et vendre au Québec.
À propos de l’auteur — David Tardif
David Tardif est courtier immobilier résidentiel et commercial (OACIQ, permis E2815) et fondateur d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif, sous eXp Agence immobilière. Créateur de l’Indice Tardif, il cumule plus de 20 ans d’expérience au Québec. En 2024-2025, l’équipe de David Tardif a été classée n°1 au Canada et n°1 au Québec au sein du réseau Royal LePage. Téléphone : +1-514-418-1094.
Note : les règles ci-dessus reflètent le Code civil du Québec et les formulaires de l’OACIQ en vigueur. Faites toujours valider les faits légaux et les montants par votre courtier ou votre notaire avant de signer.