Acheter un condo au Québec en 2026, c’est vérifier la copropriété autant que l’unité — et la Loi 16 vous donne enfin les outils pour le faire. Depuis le 14 août 2025, chaque syndicat doit tenir un carnet d’entretien, faire réaliser une étude du fonds de prévoyance sur 25 ans, et remettre une attestation en 15 jours lors d’une vente. Autrement dit, la vraie santé de l’immeuble est désormais un document que vous pouvez exiger.

Un intérieur magnifique peut cacher une copropriété sous-financée. Par exemple, une unité rénovée peut se trouver dans un immeuble à la veille d’une cotisation spéciale de plusieurs milliers de dollars. Cet article explique, en mots simples, ce que la loi oblige maintenant. De plus, il détaille ce que David Tardif et Endurance Groupe Immobilier par Tardif vérifient pour vous avant chaque promesse d’achat.

À comprendre simplement : le condo, c’est un autobus à plusieurs

Acheter un condo, c’est un peu comme acheter une place dans un autobus que vous conduisez à plusieurs. Vous possédez votre siège, soit votre unité. Cependant, le moteur, les pneus et le toit appartiennent à tout le monde. Donc, si le moteur brise, chaque passager paie sa part, même si son siège est confortable.

Ce qui a changé en 2025, c’est que la loi oblige le groupe à tenir un « carnet de bord » et à calculer, sur 25 ans, l’argent à mettre de côté. Avant, beaucoup d’immeubles roulaient sans ce carnet. Aujourd’hui, un acheteur averti peut l’exiger. Ainsi, bien acheter, ce n’est pas trouver un immeuble parfait. C’est plutôt vérifier que le groupe connaît l’état du véhicule et a mis assez d’argent de côté.

Ce que la Loi 16 oblige maintenant (et les dates à retenir)

La Loi 16 a resserré les obligations des syndicats de copropriété divise au Québec. Concrètement, trois documents comptent pour un acheteur.

Le carnet d’entretien

Prévu par l’article 1070.2 du Code civil du Québec, il documente l’état de l’immeuble et les réparations majeures prévues sur 25 ans. De plus, il doit être mis à jour chaque année et révisé par un professionnel tous les 5 ans (jusqu’à 10 ans pour certains petits immeubles). Les copropriétés existantes ont jusqu’au 14 août 2028 pour s’y conformer.

L’étude du fonds de prévoyance

Prévue par l’article 1071 du Code civil, elle évalue les sommes nécessaires aux réparations majeures sur au moins 25 ans. Ensuite, elle doit être revue tous les 5 ans. Ici aussi, les immeubles existants ont jusqu’au 14 août 2028 pour en disposer.

L’attestation du syndicat

Prévue par l’article 1068.1 du Code civil, c’est le document le plus utile lors d’une vente. En effet, le syndicat doit la remettre dans les 15 jours suivant la demande. Elle résume l’état du fonds de prévoyance, les états financiers, les assurances et l’historique des sinistres. Cette obligation est déjà en vigueur depuis le 14 août 2025.

Ce que vous achetez réellement

L’achat d’un condo comprend trois éléments. D’abord, la partie privative, soit l’intérieur de votre unité. Ensuite, votre quote-part dans les parties communes. Enfin, certains droits d’usage exclusif, comme un balcon ou un stationnement.

La toiture, les fondations, les corridors et la plomberie commune appartiennent à la copropriété. Donc, même si un problème ne touche pas votre unité, vous pourriez devoir payer votre part. C’est pourquoi l’état de l’immeuble compte autant que l’état du condo.

Les frais de copropriété : bas ne veut pas dire mieux

Plusieurs acheteurs cherchent les frais les plus bas. C’est compréhensible. Toutefois, ce n’est pas toujours une bonne stratégie. En effet, des frais trop bas peuvent cacher des travaux reportés, un fonds de prévoyance sous-financé et un risque de cotisation spéciale.

À l’inverse, des frais plus élevés peuvent financer une bonne réserve, l’assurance, le déneigement et l’entretien préventif. Autrement dit, il faut regarder ce que les frais couvrent, pas seulement leur montant.

Analyser le fonds de prévoyance et son étude

Le fonds de prévoyance finance les réparations majeures : toiture, fenêtres, balcons, maçonnerie, ascenseurs. Un fonds élevé est généralement positif. Cependant, le montant seul ne suffit pas. En effet, il faut le comparer aux travaux prévus dans l’étude.

Par exemple, un fonds de 300 000 $ peut sembler impressionnant. Pourtant, il pourrait être insuffisant si l’immeuble doit refaire toiture, fenêtres et balcons d’ici cinq ans. Donc, posez les bonnes questions : quel est le solde? combien verse-t-on par année? l’étude est-elle récente? quels travaux s’en viennent? les contributions suffisent-elles?

Le carnet d’entretien : le nouveau réflexe d’acheteur

Le carnet d’entretien est la mémoire technique de l’immeuble. D’abord, il recense l’état des composantes et les travaux réalisés. Ensuite, il liste ceux à prévoir sur 25 ans. En 2026, un acheteur averti le demande systématiquement.

Un carnet bien tenu vous dit, avant même l’inspection, où en est l’immeuble. Par contre, un carnet absent ou improvisé est en soi un signal sur la rigueur de la gestion.

L’attestation du syndicat : votre radar en 15 jours

L’attestation du syndicat est le meilleur ami de l’acheteur depuis 2025. Sur demande, le syndicat doit la fournir en 15 jours. Elle réunit, dans un seul document, l’état du fonds, les états financiers, les assurances et les sinistres récents. C’est un excellent point de départ. Toutefois, elle ne remplace pas les procès-verbaux complets : elle donne une photo, les autres documents donnent le film.

Les autres vérifications essentielles

Le fonds d’autoassurance

Le fonds d’autoassurance, encadré depuis la Loi 141, sert notamment à payer la franchise d’assurance, qui peut être très élevée sur les dégâts d’eau. Donc, vérifiez le montant de la franchise, le solde du fonds et les sinistres récents. Une copropriété peut l’avoir utilisé après un dégât d’eau. Ce qui compte, c’est la rapidité avec laquelle elle le reconstitue.

Les états financiers

Ils montrent la santé réelle de la copropriété. Par exemple, un bon signe : peu de frais impayés et un fonds de prévoyance distinct. À surveiller, en revanche : des déficits récurrents, beaucoup d’arrérages et des transferts fréquents du fonds vers les opérations. Un déficit occasionnel peut venir de travaux planifiés. Cependant, un déficit récurrent est plus préoccupant.

Les cotisations spéciales

Une cotisation spéciale est une somme demandée en plus des frais mensuels. Elle finance des travaux majeurs, un sinistre ou un déficit. Or, ce n’est pas toujours un mauvais signe : elle peut montrer que la copropriété agit plutôt que de reporter. Surtout, précisez dans la promesse d’achat qui paiera une cotisation déjà votée mais exigible après la vente.

Les procès-verbaux des assemblées

Les procès-verbaux racontent ce que les chiffres ne montrent pas : infiltrations, toiture, conflits avec un entrepreneur, travaux reportés. Donc, lisez ceux des dernières années, pas seulement le plus récent. De plus, cherchez les problèmes qui reviennent sans être réglés. Un problème corrigé est moins inquiétant qu’un problème discuté pendant cinq ans.

La qualité de la gestion

Une copropriété peut être autogérée ou confiée à une firme. Aucun modèle n’est automatiquement meilleur. Par exemple, une bonne gestion se reconnaît à des assemblées régulières, un budget clair et une réaction rapide aux sinistres. À l’inverse, méfiez-vous des documents incomplets et d’une gestion reposant sur une seule personne. Souvent, la transparence compte autant que les chiffres.

Les travaux, les assurances et les règlements

D’abord, examinez les travaux passés (factures, garanties, permis) et les travaux à venir (toiture, balcons, fenêtres, maçonnerie). Ensuite, demandez la police d’assurance du syndicat, la valeur de reconstruction et les réclamations récentes. Enfin, lisez les règlements : animaux, location, location à court terme, rénovations, climatisation. En effet, un acheteur qui prévoit louer doit surveiller de près les restrictions de location.

Les documents à demander avant d’acheter un condo au Québec

Voici les principaux documents à obtenir. Surtout, ils se lisent ensemble : aucun ne donne à lui seul une image complète.

• La déclaration de copropriété et ses règlements.
• Les procès-verbaux des assemblées et les états financiers.
• L’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien.
• L’attestation du syndicat et le budget en cours.
• La police d’assurance, la valeur de reconstruction et la liste des sinistres.
• Les infos sur les cotisations spéciales, les frais impayés et les litiges.

Les conditions à inclure dans la promesse d’achat

Une promesse d’achat de condo devrait prévoir une condition d’examen des documents de la copropriété. De plus, elle peut viser l’inspection de l’unité, le financement, l’assurance et l’absence d’arrérages. Surtout, utilisez des délais assez longs. En effet, recevoir des centaines de pages la veille de l’échéance met l’acheteur sous pression inutilement.

Les erreurs à éviter

D’abord, choisir uniquement selon les frais mensuels : des frais bas peuvent cacher un sous-financement. Ensuite, ignorer les procès-verbaux, qui contiennent souvent l’information la plus révélatrice. De plus, regarder le fonds sans lire son étude. Enfin, croire qu’une cotisation spéciale est toujours négative : parfois, elle protège la valeur.

Ce que ça veut dire pour vous

Pour les acheteurs

Le prix affiché ne raconte qu’une partie de l’histoire. Donc, exigez l’attestation, l’étude et le carnet. De plus, faites-vous préqualifier, car une cotisation spéciale change le calcul. Enfin, comparez le fonds aux travaux à venir, pas au montant seul.

Pour les vendeurs

Un vendeur a tout intérêt à préparer un dossier complet avant la mise en marché. En effet, un acheteur averti demandera l’attestation et l’étude. Ainsi, une copropriété bien documentée rassure, accélère la vente et protège le prix. Cependant, cacher un problème connu ne fait que le déplacer vers l’inspection.

Pour les investisseurs

Pour un investisseur, un condo est un calcul de rendement et de risque. D’abord, les restrictions de location sont déterminantes. Ensuite, une cotisation spéciale de plusieurs milliers de dollars peut effacer une année de profit. Enfin, la gestion, plus visible grâce à la Loi 16, protège la valeur de revente.

L’analyse de David Tardif

Selon David Tardif, courtier immobilier et fondateur d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif, la Loi 16 a changé la façon d’accompagner un acheteur. « Avant, on devait deviner la santé d’une copropriété. Aujourd’hui, on peut exiger l’attestation, l’étude et le carnet. L’acheteur qui les lit part avec une longueur d’avance. »

Il illustre avec un scénario du marché montréalais. « Prenons deux condos presque identiques sur la fiche. Le premier affiche 250 $ par mois; ça ressemble à une aubaine. Pourtant, son étude recommande de tripler les contributions et prévoit une toiture à refaire dans trois ans. Le second affiche 380 $, mais son fonds est capitalisé et son carnet est à jour. Sur cinq ans, c’est souvent le « cher » qui coûte le moins cher. »

Pour lui, le drapeau rouge le plus fiable reste le ton des procès-verbaux. Cette lecture terrain nourrit d’ailleurs l’Indice Tardif, l’outil d’Endurance qui mesure non seulement le prix, mais la solidité réelle derrière la propriété. « Mon travail, ce n’est pas de vous décourager d’acheter un condo. C’est de m’assurer que vous savez exactement dans quoi vous embarquez avant de signer. »

Foire aux questions — acheter un condo au Québec

Que change la Loi 16 pour l’achat d’un condo au Québec?

La Loi 16 oblige les syndicats à tenir un carnet d’entretien, à faire une étude du fonds de prévoyance sur au moins 25 ans, et à remettre une attestation du syndicat dans les 15 jours. Le règlement est en vigueur depuis le 14 août 2025, et les copropriétés existantes doivent se conformer au plus tard le 14 août 2028. Pour l’acheteur, ce sont des documents exigibles avant d’acheter.

Quel montant devrait contenir le fonds de prévoyance d’un condo?

Il n’existe pas de montant universel. Il faut comparer le solde du fonds aux travaux prévus dans l’étude, qui couvre 25 ans. Un fonds important peut être insuffisant si plusieurs travaux majeurs approchent. À l’inverse, un fonds plus modeste peut suffire dans un immeuble récent bien entretenu.

Qu’est-ce que l’attestation du syndicat?

C’est un document que le syndicat doit remettre dans les 15 jours suivant une demande, notamment lors d’une vente. Il résume l’état du fonds de prévoyance, l’historique des contributions, les états financiers, les assurances et les sinistres récents. Cette obligation est en vigueur depuis le 14 août 2025.

Une cotisation spéciale est-elle un mauvais signe?

Pas nécessairement. Il faut vérifier la raison, le montant et la fréquence. Une cotisation spéciale peut montrer que la copropriété règle ses problèmes plutôt que de les reporter. En revanche, des cotisations répétées et mal planifiées sont un signal à creuser.

Des frais de condo élevés sont-ils négatifs?

Pas automatiquement. Des frais plus élevés peuvent financer un bon entretien, une assurance adéquate et un fonds de prévoyance solide. Ainsi, ils réduisent le risque de cotisations spéciales importantes plus tard. L’essentiel est de savoir ce que les frais couvrent.

Combien d’années de procès-verbaux faut-il consulter?

Il est préférable d’en consulter plusieurs années. Ainsi, vous repérez les problèmes récurrents et les travaux reportés. Un seul procès-verbal ne montre qu’un instantané, pas la tendance de la copropriété.

Qui paie une cotisation spéciale lors de la vente d’un condo?

Cela dépend de la date du vote, de la date d’exigibilité et des conditions négociées dans la promesse d’achat. Donc, la répartition entre le vendeur et l’acheteur devrait être clarifiée par écrit avant la signature.

Faut-il faire inspecter un condo?

Oui. L’inspection de la partie privative demeure importante, même si les parties communes relèvent du syndicat. En effet, elle permet de détecter des problèmes propres à l’unité, comme la plomberie ou la ventilation.

Toutes les copropriétés sont-elles conformes à la Loi 16?

Non, pas encore. Selon l’Indice Tardif, plus de 40 % des projets de condos du Grand Montréal ne sont pas encore prêts à répondre aux exigences des lois 16 et 141, et environ 10 % présentent des difficultés financières. C’est pourquoi il faut vérifier le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat avant d’acheter. Cette donnée d’expérience est évolutive.

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