Au Québec, c’est traditionnellement le vendeur qui paie la commission. Elle est prélevée sur le prix de vente à la conclusion de la transaction chez le notaire, et elle rémunère à la fois le courtier du vendeur (le courtier inscripteur) et celui de l’acheteur (le courtier collaborateur). Mais avec la généralisation du contrat de courtage achat, quelques nuances valent la peine d’être connues.
Le modèle traditionnel : le vendeur paie, les deux courtiers se partagent
Quand vous vendez avec un courtier, vous signez un contrat de courtage vente qui prévoit la commission. À la vente, cette commission est le plus souvent partagée entre le courtier inscripteur et le courtier de l’acheteur. Concrètement, l’acheteur n’a habituellement rien à débourser directement à son courtier : la rémunération provient du produit de la vente, donc du vendeur.
L’acheteur ne paie « rien » ? À nuancer
On entend souvent que l’acheteur ne paie rien pour les services d’un courtier. C’est à nuancer. L’acheteur ne verse rien directement à un courtier, mais la commission est convenue entre le vendeur et son courtier, puis intégrée au prix de vente. L’acheteur la paie donc indirectement, à même le prix — sans la voir. En théorie, le prix affiché inclut déjà ces honoraires partagés : les services ne sont pas « gratuits », ils sont simplement invisibles pour l’acheteur.
Une exception importante à connaître : si le courtier de l’acheteur a signé un contrat de courtage achat (CCA) prévoyant un pourcentage supérieur à celui offert par le vendeur, l’acheteur devra payer la différence de sa poche. D’où l’importance de lire et de clarifier son CCA dès le départ — tout doit être transparent et écrit.
Comment la commission est-elle prélevée ?
Rien ne sort de vos poches en cours de route. Le notaire, au moment de conclure la vente, prend la commission à même le montant de la transaction et verse le solde au vendeur. Tout est détaillé dans l’état des déboursés préparé par le notaire.
Négociable et transparent
Le montant de la commission, sa structure et son partage sont convenus à l’avance et négociables. L’OACIQ, qui encadre la profession au Québec, exige que tout soit clair et documenté dans les contrats de courtage. Pour comprendre comment elle est établie, voyez notre article sur la commission de courtier, ou obtenez directement un avis de valeur gratuit.
Vous vendez seul ? Ajustez votre prix pour la commission des comparables
Voici une subtilité que la plupart des vendeurs sans courtier ignorent : les prix des ventes comparables que vous utilisez pour fixer le vôtre incluaient la commission que ces vendeurs, eux, ont payée. Si vous vendez sans courtier, cette commission n’est plus dans l’équation — et l’acheteur le sait souvent.
En pratique, un prix établi à partir de comparables devrait généralement être ajusté de l’ordre de 4 à 5 % pour retirer les frais de courtage déjà intégrés dans ces ventes de référence. Négliger cet ajustement, c’est risquer de surévaluer, de stagner sur le marché, puis de vendre moins cher ou plus tard. On en parle dans notre article vendre sa maison soi-même.
Foire aux questions
En pratique, l’acheteur paie-t-il quelque chose ?
Pas directement à un courtier — mais la commission est intégrée au prix de vente, donc l’acheteur la paie indirectement, à même le prix. Et si son contrat de courtage achat (CCA) prévoit un pourcentage supérieur à celui offert par le vendeur, il paie la différence.
Et si mon acheteur a son propre courtier ?
C’est la situation courante. La commission prévue au contrat de vente est alors partagée entre les deux courtiers, sans coût additionnel pour vous comme vendeur (selon les termes convenus).
Quand la commission est-elle payée ?
À la conclusion de la vente, chez le notaire. Avec un mandat classique, aucune commission n’est due si la propriété ne se vend pas.
Peut-on négocier ?
Oui, la commission n’a pas de taux fixe. Comparez la valeur offerte, pas seulement le pourcentage.
Je vends sans courtier : dois-je ajuster mon prix ?
Oui. Les prix des ventes comparables incluent la commission que ces vendeurs ont payée. Un ajustement de l’ordre de 4 à 5 % est souvent justifié pour ne pas surévaluer et rester réaliste face au marché.
À propos de l’auteur — David Tardif
Courtier immobilier résidentiel et commercial (OACIQ, permis E2815), fondateur d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif et créateur de l’Indice Tardif. Plus de 20 ans d’expérience, équipe primée #1 au Canada (Royal LePage 2024-2025), 375+ avis Google 4,9/5. En savoir plus sur David.