Analyse signée David Tardif, courtier (OACIQ) — 20+ ans sur le marché de Montréal, créateur de l’Indice Tardif.

Pourquoi des logements restent-ils vacants à Montréal en 2026 ?

Le marché locatif québécois vit un effet de ciseaux. D’un côté, la demande ralentit : le resserrement des politiques d’immigration réduit le bassin d’étudiants étrangers et de nouveaux résidents. De l’autre, une vague de constructions neuves, lancée quand les mises en chantier étaient fortes, arrive sur le marché. Résultat : le taux d’inoccupation de Montréal est passé d’environ 2,1 % en 2024 à près de 2,9 % en 2025 (SCHL), et l’on parle d’environ 25 000 logements vacants sur l’île.

Mais ces logements vides ne sont pas ceux qu’on s’arrache. Le décalage est ailleurs : entre le coût des unités neuves (taux d’intérêt, matériaux) et ce que les ménages peuvent réellement payer.

Est-ce une crise de logement ou une crise d’abordabilité ?

La réponse courte : une crise d’abordabilité. On ne manque pas de structures dans l’absolu — on manque de logements adaptés aux budgets. La preuve est dans la répartition de la vacance par prix : selon les données du marché locatif (SCHL), à peine 1,6 % des logements offerts sous 1 300 $ sont vacants, contre 5,9 % de ceux au-dessus de 1 900 $. Autrement dit, ce qui est abordable se loue presque instantanément ; ce qui est cher reste vide.

Le marché est bloqué : les locataires d’anciens logements abordables ne peuvent pas déménager dans le neuf, faute de moyens. La rotation naturelle du parc s’enraye.

Ce que révèle l’Indice Tardif

Le paradoxe locatif n’est qu’une face de la médaille. Du côté de l’achat-revente, la même pression — taux d’intérêt, abordabilité, ralentissement de la demande — déplace l’équilibre entre acheteurs et vendeurs. C’est exactement ce que mesure chaque semaine l’Indice Tardif, notre indicateur propriétaire du Grand Montréal (méthodologie publique), sur une échelle de 0 (marché d’acheteurs) à 100 (marché de vendeurs).

Autrement dit : pendant que le marché locatif se desserre, le marché de la revente suit sa propre logique. Confondre les deux mène à de mauvaises décisions — d’où l’utilité d’un indicateur dédié, mis à jour chaque semaine, plutôt que des gros titres contradictoires.

Quelle part de leur revenu les ménages consacrent-ils au logement ?

La norme reconnue veut qu’un ménage ne consacre pas plus de 30 % de son revenu brut au logement. À Montréal, ce seuil est largement dépassé pour de nombreux ménages : familles à revenu modeste, personnes seules, et surtout familles monoparentales et étudiants, pour qui le loyer gruge une part disproportionnée du budget — au point de couper dans les besoins essentiels.

Pourquoi les aînés sont-ils particulièrement touchés ?

Les personnes âgées sont vulnérables à une crise d’abordabilité : avec des revenus fixes (rentes, pensions), elles absorbent mal les hausses de loyer. La fermeture de petites résidences privées pour aînés (RPA) renvoie par ailleurs des locataires vers un marché régulier souvent mal adapté à la perte d’autonomie (absence d’ascenseur, de rampes). Les aînés occupent une part importante des listes d’attente en logement social à Montréal.

Que peut faire un propriétaire pour louer mieux en 2026 ?

Un propriétaire a des leviers concrets pour stabiliser ses revenus sans sacrifier la valeur de son immeuble :

• Connaître les règles de fixation du TAL. Pour les baux du 2 avril 2026 au 1^er avril 2027, le pourcentage de base du Tribunal administratif du logement s’établit à 3,1 % (nouvelle méthode de moyenne de l’inflation sur trois ans). Des hausses prévisibles aident à garder de bons locataires.
• Calculer le vrai coût de la vacance. Laisser un logement vide deux mois pour gagner 100 $/mois détruit la rentabilité annuelle. La vacance coûte souvent plus cher qu’un loyer juste.
• Utiliser des incitatifs « hors-bail ». Pour attirer un bon locataire sans modifier la valeur faciale du bail, offrez un avantage ponctuel : premier mois offert, Wi-Fi inclus, frais de déménagement.
• Aller chercher les subventions de rénovation (voir l’encadré).

Quelles aides financières pour les locataires à faible et moyen revenu ?

• Programme Allocation-logement (Revenu Québec) : une aide pouvant atteindre 170 $ par mois (paliers de 100, 150 ou 170 $) pour les ménages admissibles consacrant une part trop importante de leur revenu au loyer — notamment les personnes de 50 ans et plus, les couples dont un membre a 50 ans et plus, et les ménages à faible revenu avec enfant à charge.
• Programme de supplément au loyer (PSL) : permet à un locataire admissible de ne payer qu’environ 25 % de son revenu en loyer, le programme (SHQ, avec l’OMHM) versant la différence au propriétaire.
• Aide à l’accession à la propriété : pour stabiliser ses coûts à long terme, certains ménages explorent les programmes municipaux d’appui à l’acquisition. Vérifiez l’admissibilité et les montants en vigueur auprès de la Ville de Montréal.

Comment les étudiants peuvent-ils se loger à Montréal sans se ruiner ?

• Cibler les projets de l’UTILE (Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant), qui développe des immeubles réservés aux étudiants. Les candidatures ouvrent souvent au printemps pour le 1^er juillet — préparez vos preuves d’inscription à l’avance.
• La colocation stratégique : diviser un grand 5½ ou 6½ revient nettement moins cher au pied carré qu’un studio en solo, et aide à ramener le taux d’effort sous 30 %.
• Attention aux extras cachés : vérifiez si chauffage, eau chaude et électricité sont inclus. Dans un logement mal isolé, une facture de chauffage hivernal peut alourdir sensiblement le budget mensuel.