Les inclusions et exclusions immobilières sont l’une des sources de chicane les plus fréquentes lors d’une vente au Québec. En effet, elles décident de ce qui reste dans la maison et de ce qui part avec le vendeur. David Tardif, courtier immobilier au Québec, l’explique simplement. D’abord, ce que veulent dire ces deux mots. Ensuite, la règle par défaut. Enfin, comment tout écrire clairement pour éviter les mauvaises surprises le jour de la prise de possession.

À comprendre simplement

Imaginez que vous achetez une voiture. La question se pose vite : est-ce que les tapis d’hiver et le porte-vélo sont inclus? Une maison, c’est pareil. Certains éléments semblent « aller de soi », mais pas pour tout le monde.

Donc, les inclusions et exclusions immobilières servent à mettre tout le monde d’accord d’avance. Ainsi, on évite la déception classique : arriver dans sa nouvelle maison et découvrir que le luminaire de la salle à manger est parti avec le vendeur.

Qu’est-ce que les inclusions et exclusions immobilières?

D’abord, une définition simple. Une inclusion est un bien vendu avec la propriété. Une exclusion est un bien que le vendeur garde, même s’il semblait faire partie de la maison. Ensuite, ces deux listes s’inscrivent dans la promesse d’achat.

Inclusions et exclusions : la règle par défaut au Québec

En effet, la loi donne un point de départ. Ce qui est immeuble par nature ou par attache à demeure reste normalement avec la propriété. Par contre, les biens meubles ne sont pas inclus automatiquement.

Cependant, cette règle a ses zones grises. Par exemple, un lave-vaisselle encastré peut être vu comme « attaché ». À l’inverse, un vendeur peut vouloir garder un luminaire de famille, même s’il est vissé au plafond. C’est pourquoi on n’se fie jamais à la règle par défaut. On écrit tout.

Exemples concrets d’inclusions et d’exclusions

Voici ce qui fait le plus souvent l’objet d’une inclusion ou d’une exclusion. D’abord, les éléments à préciser côté inclusions :

• les électroménagers (cuisinière, réfrigérateur, lave-vaisselle, laveuse, sécheuse);
• les luminaires et les ventilateurs de plafond;
• les toiles, stores et rideaux (et leurs supports);
• la thermopompe, le climatiseur ou l’échangeur d’air;
• le cabanon, le spa, la piscine et leurs équipements;
• le système d’alarme, les thermostats intelligents, les supports de télé.

Ensuite, les exclusions fréquentes. Par exemple : un luminaire précis, un support mural, un cabanon démontable, ou des plantes que le vendeur souhaite emporter. Donc, si un objet a une valeur sentimentale, on l’exclut par écrit avant même la mise en vente.

Les inclusions et exclusions dans la promesse d’achat

Concrètement, tout se joue dans la promesse d’achat. En effet, le formulaire prévu par l’OACIQ contient une section « inclusions » et une section « exclusions ». Ainsi, chaque bien important y est nommé.

De plus, il vaut mieux être précis. Par exemple, indiquez la marque et l’état (« tel que vu »). Autrement dit, « les électroménagers » est trop vague. « Le réfrigérateur de marque X, tel que vu » est clair. Donc, plus c’est précis, moins il y a de litige.

Les litiges les plus fréquents (et comment les éviter)

Malheureusement, les chicanes arrivent souvent pour les mêmes raisons. D’abord, un luminaire retiré à la dernière minute. Ensuite, des électroménagers échangés contre des modèles plus vieux. Enfin, un bien inclus mais brisé le jour de la prise de possession.

C’est pourquoi trois réflexes protègent tout le monde. Premièrement, tout écrire dans la promesse d’achat. Deuxièmement, préciser l’état des biens inclus. Troisièmement, faire une dernière visite avant la signature chez le notaire. Ainsi, on vérifie que tout est bien là.

Ce que ça veut dire pour les vendeurs

Pour un vendeur, la clé est simple. D’abord, décidez ce que vous gardez avant de mettre en vente. Ensuite, inscrivez ces exclusions clairement. En effet, retirer un objet après une offre acceptée crée de la méfiance. De plus, une liste d’inclusions attrayante (électros, thermopompe) peut aider à vendre. Donc, jouez la carte de la transparence.

Ce que ça veut dire pour les acheteurs

Pour un acheteur, la vigilance paie. D’abord, ne présumez rien. En effet, un élément visible sur les photos n’est pas forcément inclus. Ensuite, faites inscrire chaque inclusion importante dans votre promesse d’achat. De plus, précisez l’état attendu. Enfin, vérifiez tout lors de la visite préréception. Autrement dit, ce qui est écrit vous protège.

L’analyse de David Tardif

« Les inclusions et exclusions, c’est petit sur le papier, mais énorme dans les émotions. Une chicane pour un luminaire peut faire dérailler une vente de 600 000 $. »

« Mon travail, c’est d’enlever le flou avant qu’il devienne un problème. Donc, on écrit tout, on précise l’état, et on vérifie avant le notaire. En effet, une transaction claire, c’est une transaction qui se rend au fil d’arrivée. »

Cette rigueur, du prix jusqu’aux détails, guide aussi l’Indice Tardif, l’outil d’analyse de David Tardif chez Endurance Groupe Immobilier par Tardif : ne rien laisser au hasard, ni la valeur, ni les conditions.

Questions fréquentes sur les inclusions et exclusions immobilières

Qu’est-ce que les inclusions et exclusions immobilières au Québec?

Les inclusions et exclusions immobilières précisent ce qui est vendu avec la propriété et ce qui reste au vendeur. En effet, elles s’inscrivent dans la promesse d’achat, dans une section « inclusions » et une section « exclusions ». Ainsi, elles évitent les malentendus le jour de la prise de possession.

Les électroménagers sont-ils inclus dans la vente d’une maison?

Pas automatiquement. Les électroménagers sont des biens meubles. Donc, ils ne sont inclus que s’ils sont inscrits comme inclusion dans la promesse d’achat. C’est pourquoi il faut les nommer précisément, avec leur état.

Un vendeur peut-il garder un luminaire fixé au plafond?

Oui, s’il l’exclut par écrit. En principe, un luminaire fixé à demeure reste avec la maison. Cependant, le vendeur peut le garder à condition de l’inscrire clairement comme exclusion avant la vente.

Que se passe-t-il si un bien inclus est brisé à la prise de possession?

Cela peut créer un litige. En effet, un bien inclus doit généralement être livré dans l’état prévu. C’est pourquoi il faut préciser l’état dans la promesse d’achat et faire une visite avant la signature chez le notaire.

Où s’écrivent les inclusions et exclusions?

Dans la promesse d’achat. Le formulaire encadré par l’OACIQ prévoit une section pour les inclusions et une pour les exclusions. Donc, tout bien important doit y être nommé, idéalement avec sa marque et son état.

Comment éviter les chicanes d’inclusions et exclusions?

En écrivant tout et en étant précis. D’abord, nommez chaque bien et son état. Ensuite, évitez les termes vagues. Enfin, faites une dernière visite avant le notaire. Ainsi, acheteur et vendeur savent exactement à quoi s’attendre.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre transaction, faites rédiger et valider vos inclusions et exclusions par votre courtier immobilier et, au besoin, par un notaire.