Côte-des-Neiges,
le carrefour du monde au pied du Mont-Royal.
Côte-des-Neiges est l’un des quartiers les plus densément peuplés et diversifiés de Montréal. Carrefour de cultures du monde entier, il bénéficie d’une position géographique exceptionnelle : au pied du Mont-Royal, à 10 minutes à pied de l’U…
Côte-des-Neiges — portrait du quartier
Côte-des-Neiges est l’un des quartiers les plus densément peuplés et diversifiés de Montréal. Carrefour de cultures du monde entier, il bénéficie d’une position géographique exceptionnelle : au pied du Mont-Royal, à 10 minutes à pied de l’Université de Montréal et de l’Oratoire Saint-Joseph, et à 15-20 minutes du centre-ville en métro.
La rue Côte-des-Neiges est l’une des artères commerciales les plus cosmopolites de Montréal — une succession de restaurants philippins, éthiopiens, libanais, coréens et québécois qui coexistent sur quelques blocs. Cette diversité culturelle et gastronomique est un atout de qualité de vie unique. La présence de l’Hôpital général juif et de l’Hôpital Sainte-Justine génère une demande locative permanente de professionnels de la santé.
Pour l’investisseur en plex, Côte-des-Neiges est idéal : demande locative quasi-permanente alimentée par l’UdeM (55 000 étudiants), le Cégep de CDN, les deux grands hôpitaux et les nouvelles communautés d’immigrants. Les cap rates de 4,2 à 5,2% ne sont pas les plus élevés de l’île, mais la stabilité du taux d’occupation compense — un logement vide à Côte-des-Neiges est rarissime.
Données de marché 2026
485 000 $
27 jours
+17%
4,2 – 5,2%
Types de propriétés — prix médian par type
Micro-secteurs de Côte-des-Neiges
Chaque secteur de Côte-des-Neiges a ses caractéristiques distinctes en termes de prix, de style de vie et de rendement. Voici notre analyse détaillée par micro-marché :
Côte-des-Neiges centre
Le cœur multiculturel du quartier. Rue CDN animée, densité élevée, demande locative maximale. Idéal pour l’investisseur qui cherche le taux d’occupation le plus stable de l’île.
Queen-Mary
Secteur résidentiel plus établi et plus calme. Maisons en rangée et duplex bien entretenus, bonne réputation scolaire, clientèle diversifiée et stable.
Snowdon
Accessible et bien connecté avec double accès métro (orange + bleue). Légèrement plus abordable que le cœur de CDN. Le Décarie Square offre les services de base.
Le Triangle
Secteur en réaménagement près de la voie ferrée. Projets de condos et espaces verts planifiés. Fort potentiel d’appréciation pour l’acheteur qui se positionne tôt.
Vie de quartier
Commerces & gastronomie
- Rue Côte-des-Neiges — artère internationale
- Restaurants du monde entier (50+ cuisines)
- Marché Queen-Mary et épiceries fines
- Plaza Côte-des-Neiges (services)
- Pharmacies, cliniques, services 7j/7
Transport
- Métro Côte-des-Neiges (ligne bleue)
- Métro Snowdon (ligne orange + bleue)
- Bus 17, 51, 165, 166, 215 STM
- Accès Mont-Royal à pied (15 min)
- Navette UdeM accessible
Mont-Royal & parcs
- Mont-Royal — accès direct à pied
- Oratoire Saint-Joseph
- Parc Summit (Westmount adjacent)
- Parc Kent
- Cimetière Mont-Royal (patrimoine)
Universités & services
- Université de Montréal — campus principal
- HEC Montréal
- Hôpital Sainte-Justine
- Hôpital général juif
- Cégep Côte-des-Neiges
Courtiers immobiliers à Côte-des-Neiges
Endurance Groupe Immobilier par Tardif — Expert de Côte-des-Neiges
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Questions clés — immobilier à Côte-des-Neiges
CDN offre la combinaison la plus défensive pour l’investisseur en plex : demande locative structurelle (UdeM, 2 hôpitaux, communautés d’immigrants), taux d’occupation quasi-permanent, prix d’entrée raisonnables (580 000 $ pour un duplex), et cap rate de 4,2-5,2%. Ce n’est pas le marché avec le cap rate le plus élevé, mais c’est probablement le marché où le risque de vacance locative est le plus faible de l’île.
Pour un primo-accédant, le secteur Snowdon offre le meilleur rapport accessibilité-qualité : double station de métro (orange + bleue), prix légèrement inférieurs au cœur du quartier, et la même diversité gastronomique. Pour un investisseur en plex, le cœur de CDN (rue Côte-des-Neiges) est le choix optimal pour maximiser le taux d’occupation. Pour une famille, Queen-Mary est le secteur le plus calme avec de bonnes écoles.
Clairement un avantage. L’UdeM génère une demande locative permanente de 55 000 étudiants et milliers d’employés qui préfèrent vivre à proximité. Cette demande structurelle protège les propriétaires contre les vacances locatives et soutient les prix même en période de ralentissement. Les quartiers universitaires montréalais ont historiquement mieux résisté aux corrections de marché que les quartiers sans ancrage institutionnel fort.
FAQ — tout ce que vous devez savoir sur Côte-des-Neiges
Côte-des-Neiges est-il un bon quartier pour les étudiants et les jeunes professionnels?
Absolument — c’est l’un des quartiers les plus prisés par les étudiants de l’UdeM et les jeunes professionnels de la santé. La proximité du campus (15 min à pied), la diversité gastronomique de la rue CDN, les prix de condos accessibles (350 000 $ à 500 000 $) et l’excellent accès en métro en font le choix #1 pour ce profil. Le taux d’inoccupation y est parmi les plus bas de Montréal.
Quelle est la différence entre Côte-des-Neiges et NDG?
CDN et NDG sont dans le même arrondissement mais ont des caractères très distincts. CDN est plus densément peuplé, plus multiculturel, plus urbain et moins cher (620 000 $ vs 680 000 $). NDG est plus résidentiel, plus anglophone, avec des maisons en pierres grises et une ambiance de quartier plus établi. CDN est meilleur pour l’investisseur (demande locative plus forte), NDG est meilleur pour l’acheteur-occupant qui cherche le calme.
Côte-des-Neiges est-il dangereux?
Non. CDN est un quartier familial sûr malgré les perceptions erronées. Sa densité de population et sa diversité culturelle peuvent intimider certains acheteurs habitués aux quartiers moins denses, mais les statistiques de criminalité sont comparables aux autres quartiers montréalais. La présence de deux grands hôpitaux et d’une université maintient une population stable et professionnelle.
Quel est le potentiel d'appréciation à Côte-des-Neiges?
CDN affiche une appréciation de +33% sur 5 ans — solide mais légèrement inférieure à des quartiers en transformation comme HoMa (+52%) ou Griffintown (+48%). C’est un marché mature où la croissance est stable plutôt que spectaculaire. Pour un investisseur, la stabilité du taux d’occupation compense : un logement à CDN ne reste pas vide longtemps.
Endurance Groupe Immobilier couvre-t-il Côte-des-Neiges?
Oui. Nos courtiers spécialisés dans l’arrondissement CDN-NDG accompagnent acheteurs, vendeurs et investisseurs. Évaluation gratuite, accès à des propriétés off-market, analyse de rendement pour les plex. Appelez le 514-418-1094.
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